2023年2月20日，证监会宣布启动了不动产私募投资基金试点工作。同日，中国证券投资基金业协会（简称“中基协”）发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（简称《指引》）。
由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导中基协在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。不动产私募投资基金试点启动后，房地产行业将迎来重大利好。据证监会介绍，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。
此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，共有七大核心要点：
一是不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
二参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。
三是参与试点管理人可按指引要求开展不动产投资业务，不参与试点的管理人原有业务模式及登记备案不受影响，可按照协会现行自律规则，开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务。
四是试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。此外，不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元，在符合一定要求前提下可以扩募。
五是为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。
六是私募股权投资基金管理人可以结合实际业务情况，对不动产私募投资基金设置合理杠杆比例，但不得利用分级安排变相保本保收益。不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200%。
七是鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。
整体来看，试点工作突出了对新设私募产品的差异化安排，提升对机构资金的吸引力度，以及对投资过程内存在的风险隐患予以明确排除等，以确保不动产领域融资市场平稳运作。
为落实不动产私募投资基金试点开展要求，规范私募投资基金从事不动产投资业务，中基协起草了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》并自2023年3月1日起施行。《指引》共二十一条，对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。一是明确试点原则、不动产投资范围、管理人要求，新增产品类型；二是明确适格投资者及基金运作要求；三是适度放宽股债比及扩募限制，提升不动产基金运作灵活度；四是防范风险，加强事中事后监测。
证监会表示，下一步将根据试点工作实践情况及时总结评估，完善试点政策和规则，支持私募基金不断丰富产品类型，发挥服务实体经济的功能作用。