近日来，全国部分省市的房产开发项目出现部分“问题”楼盘，主要表现为较长时间停工或出现“烂尾”。部分业主为了维护自身权利，采取停止偿还银行按揭贷款的方式进行抗议。房地产企业停工、甚至迟延交房的行为涉嫌违约行为，可能或者已经侵害了业主的合法权益。业主采取停止偿还银行按揭贷款的方式维权，是否具有合法性、正当性值得我们深入探讨，同时如何解决开发企业的停工行为同样值得我们深入思考。本文主要针对业主停止偿还按揭贷款的合法性以及面对“问题”楼盘的应对措施进行分析探讨。
一、业主停止偿还按揭贷款行为的合法性分析
在房地产开发企业停工情况下，业主停止偿还按揭贷款的行为将涉及多方法律主体，产生多方法律关系。直接关联业主与银行之间的法律关系，业主与房地产企业之间的法律关系，业主与银行、房地产企业之间的法律关系。基于其法律关系，依据相关法律法规并结合相关事实进一步分析其行为的合法性问题。
(一)各方主体法律关系分析
1、业主与银行之间的法律关系
业主与银行签署有《借款合同》，双方基于此产生借贷法律关系。银行为贷款人，业主为借款人，业主向银行申请贷款并用于向房地产企业支付首付款之外的购房款，业主则在未来的一定年限内分期按月向银行偿还贷款。
银行将《借款合同》或类似合同中约定的贷款金额支付至约定的监管账户，则银行履行完毕提供贷款的义务。此时，业主将开始履行按月向银行偿还贷款的义务。
2、业主与开发企业之间的法律关系
业主与开发企业签署有《商品房预售合同》，业主按照商品房预售合同约定向开发企业支付购房款，开发企业按照合同约定时间及标准向业主交付房屋，双方基于此产生商品房买卖法律关系。
3、业主与开发企业、银行之间的法律关系
业主向开发企业购买尚未建成的期房，同时向银行申请贷款用于支付部分购房款，银行根据业主委托向开发企业监管账户支付购房款，同时业主向银行按月偿还贷款，开发企业按照约定时间及标准向业主交付购买的房屋。
以上描述的交易过程虽然将业主与开发企业、银行之间的关系进行串联，但其中还缺少一个至关重要的法律关系，即担保法律关系。由业主与开发企业、银行三者之间产生，包括连带保证法律关系，以及房屋抵押担保法律关系。
（1）阶段性的连带保证法律关系
通常情况下，由开发企业为业主向银行还款承担阶段性连带保证责任。银行向业主提供贷款的同时，为了确保业主能够向银行偿还贷款，需要开发企业作为业主偿还贷款的保证人，并承担连带保证责任。
该连带保证责任通常为阶段性连带保证责任，从银行向监管账户发放业主申请的按揭贷款之日起至抵押登记办理完毕之日止。该期间，若业主逾期偿还任一期款项，银行有权要求开发企业承担连带偿还责任，直接要求开发企业代替业主偿还逾期的款项。
（2）抵押担保法律关系
由业主用自己向开发企业购买的房屋，为自己向银行申请的贷款提供抵押担保。业主将购买的房屋抵押给银行，双方形成抵押担保法律关系。
但银行办理房屋抵押登记的时间节点为开发企业将房屋建设完毕且办理房屋不动产登记之后，在办理房屋抵押登记之前，房屋尚未建设完毕，不具备办理抵押登记的条件，银行无法实现其抵押权。为此，在银行办理业主购买房屋抵押登记之前，银行会要求开发建设单位为业主偿还贷款承担连带保证责任，开发企业需要承担阶段性的连带保证责任。
近期部分问题楼盘出现较长期限停工后，业主宣布单方停止偿还银行贷款，此种情况下，因房屋抵押登记尚未办理，银行不能行使抵押权，但可以向开发企业主张连带保证责任，或向业主主张逾期还贷责任。
(二) 业主停止偿还贷款行为的合法性分析
基于以上各方主体法律关系分析，我们厘清了业主、开发企业、银行三者的法律地位及关系。在此基础上，我们针对业主因开发企业长期停工而单方停止向银行偿还贷款的行为进行合法性分析，同时我们也查询了相关案例，现结合相关
案例作以下分析，律师认为业主停止归还按揭贷款的行为可分为五种，既具有合法性行为，亦具有违约性情形。
（1）因开发企业存在过错，导致商品房买卖合同及借款合同解除，业主拒绝向银行偿还剩余贷款本息；
（2）因银行存在特定条件下的过错行为，业主暂时停止向银行偿还按揭贷款；
（3）仅以开发企业停工，未达到解除《商品房买卖合同》法定或约定条件，业主单方停止偿还按揭贷款；
（4）仅以开发企业停工，达到解除《商品房买卖合同》法定或约定条件，业主不解除《商品房买卖合同》的情况下，单方停止偿还按揭贷款；
（5）仅以银行在房产项目未达到发放按揭贷款的条件提前发放贷款，业主停止偿还按揭贷款；
以上第（1）、（2）项在符合法律规定的情形下，业主通常有权停止偿还贷款；第（3）、（4）、（5）项一般被认定为违约行为，业主应继续履行还款义务。
以上列举的业主停止偿还贷款情形，为我们列举分析的几种典型案例情况，并不一定涵盖所有情形，具体案件情况还需要具体分析。针对以上五种停贷行为的合法性我们具体分析如下：
1、因开发企业过错，导致《商品房买卖合同》及《借款合同》解除，业主拒绝向银行返还剩余贷款本息。
2020年12月3日，最高人民法院作出（2019）最高法民再245号民事判决书。案情要点：因出卖人（开发企业）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。
随后，贷款银行起诉业主至法院，要求业主向贷款银行立即返还所欠付的贷款本息等费用。依据案涉《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”。
一审、二审法院均判决业主需要向贷款银行返还欠付的贷款本息等费用，业主不服终审判决，向最高院申请再审。经最高院审理后予以改判，撤销一审、二审判决，认为贷款银行请求业主归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立。业主的再审请求成立，应予支持。
通过本案分析可以得知以下要点：
（1）开发企业迟延交付房屋，达到合同约定的解除条件时，业主有权主张解除与开发企业签署的《商品房买卖合同》，同时解除《借款合同》、《抵押合同》。
（2）开发企业收到的贷款银行发放的业主按揭贷款，因开发企业的过错导致《商品房买卖合同》及《借款合同》、《抵押合同》解除后，在业主无过错的情况下，业主无需向银行返还欠付的贷款本息等费用，应由开发企业将欠付的贷款本息等费用返还贷款银行。
（3）最高人民法院裁判法律依据主要为：
本案业主与贷款银行签署的《借款合同》第十九条约定内容，要求业主在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了业主的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。具体的法律依据为：
①《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
②《中华人民共和国民法典》
第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第四百九十八条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
③《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）
第二十一条第2款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
（4）关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题[1]
本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，业主支付房款，开发企业交付房屋；在商品房担保贷款合同中，贷款银行将业主所贷款项直接支付给开发企业，开发企业实际用款。业主并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。
如果案涉合同正常履行，业主取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因开发企业不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：开发企业违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用业主支付的首付款及贷款银行按揭贷款；贷款银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发企业、业主的债权；业主未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在业主对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
因此，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
以上判决为最高院的生效判决，在全国范围内具有一定代表性及指导性，具有较强的参考性。但不排除地方法院会有不同结果的判决，本案一审、二审均支持了贷款银行的诉讼请求，最高人民法院再审时才予以改判纠正。
2、因银行存在特定条件下的过错行为，业主暂时停止向银行偿还按揭贷款。
2018年9月14日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民申7516号民事裁定书[2]。该裁定书所涉案件为某银行、某业主以及某开发企业金融借款合同纠纷一案，本案中由于某银行与某业主签订的《个人购房借款及担保合同》后，某银行未将某业主申请贷款支付至监管账户，而是支付至某开发企业非监管账户。
随后开发企业未能按约定时间向业主交付房屋，出现“烂尾”状况。某业主起诉法院要求判决[3]：
1、判令被告继续履行将原告按揭款820000元存入商品房预售款专用账户的义务；
2、确认原告在被告未履行将原告按揭款820000元存入商品房预售款专用账户的义务前，享有拒绝履行《个人购房借款及担保合同》所约定的还本付息义务的权利。
一审法院审理后判决：某业主从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件日之前无需向某银行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务（某业主无需向某银行支付上述期间涉案借款的利息包含合同约定的利息、复利及罚息，在上述期间某业主已经向某银行偿还的本金及利息不予退回）。二审法院维持原判，再审法院驳回某银行的再审申请。
二审法院维持一审判决，驳回某银行上诉的裁判要点：
（1）因某银行在本案履行合同中有过错，违反了《关于进一步加强商品房预售款管理的通知》惠市房[2011]19号，《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》（惠府办[2015]19号），以及违反惠市房[2011]19号、惠市房[2013]99号及212号、惠市房函[2014]339号文件规定，违规将贷款支付至开发企业非监管账户；
（2）同时违反了某银行出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。
（3）某银行并未在缔约之时以及合同履行过程中向某业主履行告知义务，某银行的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故某银行应当向某业主承担部分缔约过失责任。
（4）一审法院判决的法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
综上，基于以上判决，虽然《合同法》已废止，但《民法典》同样有类似的法律条文规定可适用。比如：
第五百条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚信原则的行为。
第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
司法实践中，各地的实践情况不同，证据也各不相同，本案具有一定个案性，不一定具有全国性普遍示范及指导性。本案中有一个非常显著的特征，即某银行违规将按揭贷款支付至开发企业非监管账户，同时也违反了将商品房购房款存入专户的承诺书。
因此，在具体个案中，法院还将根据实际证据情况认定银行是否存在违背诚信原则，未全面履行义务的行为。还不能简单认为银行只要存在违反政策监管要求，业主就可以停止偿还贷款，还需要分析银行违反监管政策的具体禁止或要求内容，并结合具体实际证据情况综合认定业主是否可以暂时停止偿还贷款。
3、仅以开发企业停工，未达到解除《商品房买卖合同》法定或约定条件，业主单方停止偿还按揭贷款。
通常情况下，业主停止偿还按揭贷款时，一种情形为开发企业尚未达到交房时间节点，还处于合同约定的施工工期范围内，因为较长时间的停工，业主停止偿还按揭贷款；另一种情形为开发企业停工或拖延施工较长时间，已达到《商品房买卖合同》约定的逾期交房可解除合同的时间节点后，业主停止偿还按揭贷款。
本项情况主要针对第一种情形分析，开发企业尚未达到交房时间节点，尚不具备解除《商品房买卖合同》的情况下，业主因为房产项目较长时间停工而单方宣布停止归还按揭贷款。
此种情况下，一旦银行提起诉讼，要求业主承担还款本息时，法院通常会支持银行的诉讼请求，认定业主存在违约行为，判决业主承担还款责任。法院的裁判思路主要为：
（1）《商品房买卖合同》与《借款合同》属于不同的法律关系
业主与开发企业签署的《商品房买卖合同》与业主和银行签署的《借款合同》为不同的法律关系，当开发企业停工违反《商品房买卖合同》时，业主不能以此抗辩《借款合同》中，业主应当向银行归还贷款的行为，不同的法律关系应当分别处理，不能相互抗辩。
（2）银行不存在过错行为
因银行与业主存在《借款合同》关系，银行依据约定已将贷款支付至监管账户，已经履行了《借款合同》中约定的付款义务。业主作为借款人，则应当按照《借款合同》约定履行还款义务，将款项足额按月支付至银行。
因此，在银行没有过错的情况下，业主若单方停止偿还贷款，则属于违约行为，银行有权依据《借款合同》约定要求业主承担还款责任等。
4、仅以开发企业停工，达到解除《商品房买卖合同》法定或约定条件，但业主不解除《商品房买卖合同》的情况下，单方停止偿还按揭贷款。
本项分析情况，属于上述分析中的第二种情形。若业主解除《商品房买卖合同》及《借款合同》，法院判决解除相应合同后，根据最高人民法院作出（2019）最高法民再245号民事判决书的裁判观点，业主可以拒绝归还按揭贷款。
若业主不解除《商品房买卖合同》，而是单方停止偿还按揭贷款，通常情况下，法院将认定业主存在违约行为，法院主要裁判思路与本文上述第3项分析情形一致，本项不再阐述，业主将承担违约责任。
需要提示说明，即使达到解除《商品房买卖合同》条件，但业主不主张解除合同，则《商品房买卖合同》将仍然继续有效，业主与银行签署的《借款合同》仍然将继续有效，业主当然需要继续履行《借款合同》中约定还款义务。一旦单方停止归还按揭贷款，若银行提起诉讼，业主将承担还款责任。
5、仅以银行在房产项目未达到发放按揭贷款的条件提前发放贷款，业主停止偿还按揭贷款。
依据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发【2007】359）的规定“商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”。换言之，若根据该通知规定，银行不得向购买主体结构未封顶住房的个人发放住房贷款。
部分业主提出，部分楼盘在主体结构未封顶的情况下，向个人发放住房贷款，存在违规行为，要求停止归还按揭贷款。业主该诉求的合法性存在一定争议，我们认为：
（1）银行的该违规行为属于行政违规行为
即使银行存在主体未封顶的情况下发放按揭贷款，其违反的是行业主管部门的行政规定，是行政处罚的问题。据悉某银行因开发项目主体未封顶而发放个人住房贷款，被行政主管部门予以罚款30万元。
（2）银行的该违规行为与开发项目停工或“烂尾”没有关联性
通常情况下，银行该违规行为与房地产项目停工或“烂尾”没有关联性，不应承担赔偿责任。银行该行为仅为提前发放贷款，但该贷款仍然支付至监管账户，并没有导致资金流失，银行没有民事赔偿责任中的过错行为，银行提前支付资金与项目出现提供或“烂尾”并没有民事赔偿中的关联性。
以前述（2018）粤民申7516号民事判决为例，该案中由于银行在出具了相关具结书，明知该将款项发放至指定监管账户的情况下未按此操作，而是将款项支付至开发企业提供的其他账户，由于该情况法院在判决中认为银行存在明显的。
缔约过失责任，银行行为与项目停工或“烂尾”存在间接关系，应当承担相应法律责任。
以上两种过错情形相比，将资金支付至开发企业其他非监管账户的过错程度明显比在封顶前发放贷款的过错程度要重大，且直接导致项目资金未能用于房产开发项目，间接导致房产项目出现停工或“烂尾”。
因此，法院判令业主在取得房屋权证前可不向银行继续偿还贷款本息。但该判决并不意味着免除了业主偿还贷款本息的责任，只是暂时停止了该责任承担的状态，当业主取得房产权证后，依然需要继续向银行承担相应还款责任。
一般来说，即使银行在放贷过程中存在一些违规行为，也需要深入审查其违规行为的过错程度，以及与停工或“烂尾”存在的关联性程度综合分析银行是否承担责任。所以，就部分业主提出银行存在未封顶而提前发放贷款，主张停止支付按揭贷款的行为，很可能被认定为违约行为，银行将有权依据《借款合同》约定向业主主张还款责任。
但需提示注意，根据2022年7月1日起施行的《成都市商品房预售款监管办法实施细则》第二十四条第二款，以及2022年7月14日西安市《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》第四条第（十）项第1款的规定，商业银行违反相应的预售资金监管协议，未经相关部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，承办银行需负责追回资金，无法追回的需承担相应赔偿责任。
以上文件规定银行的赔偿责任与（2018）粤民申7516号民事判决确定银行的赔偿责任，在法理上具有贯通性，符合民事赔偿的基本原则以及过错责任赔偿制度。
二、应对措施
笔者认为，要解决现阶段“问题”楼盘的困境需要从多方面思考：
(一) 开发商应对制定相应危机解决方案，促进该类风险化解，争取早日复工
现阶段开发商应当针对楼盘开发现状予以梳理，对项目进展情况形成较为清晰准确的认知，在此基础上开发商应当针对当下情况提出应急管理方案，对资金链断裂等问题提出相应解决措施，包括但不限于引进新的投资方等措施，并针对此类措施提供相应可行性报告。积极解决当下面临的风险及困难，让业主意识到开发商并未逃避相应的责任承担。
开发商应当对已建立的预售资金监管账户进行核查，审查其账户实际金额及现状，针对现阶段企业实际周转资金情况制定相应的实施计划，提供可操作的资金使用方案，积极筹划吸引新投资的企划，努力解决相应资金问题。
(二) 加强承办银行、监管银行的资金审核及监管机制，相关部门加强对相应账户的监管
预售贷款承办银行以及相应的资金监管银行，应当对涉案项目的监管账户情况进行梳理，针对已不符合具体监管办法、实施细则中专用账户额度比例的，要及时做好相应预警措施。
对商品房项目预售款的监管额度测算和预收款收存、支取等情况开展随机监督抽查，并对存在指定情形的商品房项目实施重点监督检查，例如：“监管服务平台发出预警信息的商品房项目；发生预售款监管争议和申诉的商品房项目；发生重大矛盾纠纷的预售商品房项目及关联企业建设的其他预售商品房项目。”。
对资金异动情况及时进行核查，对存在风险的项目及时启动预警机制，及时妥善调处预售监管的信访矛盾纠纷，会同综合执法部门依法处置违规行为，并公开披露。
与此同时，承办银行、监管银行以及相应的按揭贷款发放银行应依法予以配合。
(三) 进一步完善并明确银行对监管账户的资金监管责任
近期刚出台并实施的地方性关于预售资金监管主体责任的文件明确了银行的监管责任。比如：
2022年7月1日起施行的《成都市商品房预售款监管办法实施细则》第二十四条第二款，以及2022年7月14日西安市《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》第四条第（十）项第1款的规定，商业银行违反相应的预售资金监管协议，未经相关部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，承办银行需负责追回资金，无法追回的需承担相应赔偿责任。
以上规定较好地明确了权责一致的规定，建议在全国范围内，由相应主管机关发布相应文件或以行政法规等立法形式予以公布实施，在全国范围内适用。
(四) 加强工程款拨付审查力度
1、还需要进一步加强对工程款拨付资金的审核程度，防止开发企业提供不实的拨付文件资料，建立现场复核机制，主管部门审核机制。
2、引入专业机构协助银行复核拨付工程款资料，包括专门的工程管理公司，由工程管理公司协助银行进行现场工程施工进度复核，根据复核结果拨付工程款。同时明确工程管理公司在复核中的权利义务、法律责任。
注 释：
[1]（2019）最高法民再245号民事判决书
[2]（2018）粤民申7516号民事裁定书
[3]（2017）粤13民终1881号判决书