近年来，因经济下行、国际环境震荡，加之疫情带来的市场经营形势困难，房屋租赁合同纠纷比例呈上涨趋势。传统合同纠纷中，守约方解除合同为常见情形，违约方通常不享有单方解除权利。然而房屋租赁合同纠纷中并非如此，存在着“违约方享有解除合同权利”的特殊情形。房屋租赁合同在实际履行过程中，易形成僵局局面，指的是合同约定的租期未满，承租方提前搬离房屋，导致合同难以履行，形成“承租方欲解除合同，出租方要求继续履行”的僵持局面。
常规合同纠纷中，承担违约责任的形式主要包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失及违约金等，司法实践中以继续履行为原则，损害赔偿为补充。但因房屋租赁合同多为长期性合同，履行过程中承租方遭遇经营困难是常态，如要求继续履行则很难打破僵局。本文就房屋租赁合同履行过程中，承租方提前搬离房屋，其应承担何种违约责任展开讨论。
房屋租赁合同成因
凡租赁合同模板，无论行政部门制定还是某方提供，均普遍地约定了单方解除权条款，大部分房屋租赁合同成立之时，出租、承租两方的权利、义务、违约责任均是不平等的，也是本文所述僵局成因：第一，长年度的租期下，容易遭遇承租方经营困难导致无法续租，合同目的实现不能的状态；第二，合同订立之时，出租方往往设定单方解除权、承租方违约责任较重的条款。
如按照传统合同纠纷处理思路，那么第一，双方应严格按约履行，承租一方不享有解除合同权利；第二，承租方提前搬离将构成事实违约，此时出租方既可以选择解除合同并要求承租方按约支付违约金，也可以拒绝解除合同，并要求承租方按合同约定的租期持续支付租金至合同届满。与出租方对比，承租方明显责任过重。
守约方在法定或约定情况下可以行使解除权，而违约方并不享有单方解除合同的权利，是为合同纠纷的根本。然房屋租赁合同僵局中并非如此。本文探讨争议点如下：
1、承租方提前搬离构成违约，有无解除合同的权利？
2、出租方此时能否强制要求继续履行合同？
案例解析：
（一）（2021）皖11民终3951号
案情简述：原、被告签订《商铺租赁合同》约定原告出租房屋给被告用于经营，租期三年，合同约定承租方延迟交租需承担违约金，同时出租方有权选择解除合同权利。租期内，被告向原告发送解除通知告知不再租用房屋，原告未允许，被告通知后立即搬离房屋，也未再支付租金。原告据此认为被告违约，起诉被告要求支付后续租金及违约金。
法院观点：被告已告知不再续租且实际搬离，是以自己行为表明不再履行案涉租赁合同，原告拒绝将导致租赁合同处于僵局状态，此时若不解除，将导致房屋闲置、被告不占用房屋情况下承担租金损失。本案被告并非恶意违约，继续履行该合同显失公平。鉴于案涉合同已形成僵局，一定条件下允许违约方解除合同，打破僵局。同时因被告违约，法院综合剩余租期、出租时间、租金差价、被告过错等因素，酌定被告向原告赔偿4个月租金。
（二）（2020）粤51民终197号
案情简述：原、被告签订《租赁合同》约定原告出租房屋给被告使用，租期10年。因被告难以继续经营致房屋空置，自空置之日起未付租金。原告于2019年6月11日诉至法院，要求被告支付此前及当年度（至2020年）的租金，被告提起反诉，要求解除合同。
法院观点：被告承租目的是用于营业，但房屋因故停止经营导致空置，原告不同意解除，被告要求解除，形成合同僵局。因剩余租期较长，此种情况如维持下去对双方都不利。合同解除时间认定为原告收到被告反诉状的时间。同时，因被告违约，酌定向原告赔偿半年租金，被告自解除之日至将房屋移交原告使用之日时应支付房屋占有使用费。
（三）（2020）粤18民终3552号
案情简述：原、被告签订《房屋租赁合同》约定原告出租房屋给被告用于经营，租期四年。被告支付押金期满可退，未按时交租的，原告有权终止合同、不退押金、收回房屋。被告因经营困难，在租期内交还房屋、提出解除合同并同意原告没收全部押金，原告此时拒绝解除。后原告起诉被告，提出因被告欠租，要求自起诉之日起解除合同，及被告支付搬离之日起至房屋返还之日止的租金。
法院观点：因被告已交还房屋，原告对房屋已实际占有。双方在被告实际承租时的租金已全部缴清，且原告已没收押金，本案不存在未支付的房屋占有使用费等问题，故驳回原告全部诉讼请求。
一、房屋租赁合同僵局时，承租方无恶意违约情形下，其有解除合同的权利。
不难看出，司法实践中，房屋租赁合同陷入僵局时，应秉持使双方当事人从难以履行的合同中尽快脱身的原则终结合同关系，而非强制双方继续履行。此时，允许违约方通过发送解除合同通知、搬离房屋，向法院提起诉讼等方式，解除双方租赁合同以破解僵局。如不允许违约方解除合同，实质上是对不能履行的交易强制要求履行，容易造成房屋资源空置浪费，不利于市场经济发展，对承租方显失公平。因此，承租方不存在恶意违约情形之下，通常赋予其解除合同的权利，以破解房租租赁合同僵局，加快房屋交易流转。
关于合同解除时间，此类纠纷中易出现三个时间点：1、发送解除通知之时；2、搬离房屋之时；3、承租方起诉要求解除合同（或出租方起诉承租方要求继续履行合同，承租方提出解除的反诉请求）。虽司法判例各有不同，但笔者倾向于以第三种时间为准，理由有三：其一，僵局之中，发送解除通知必定无法达成一致，不宜作为认定时间。笔者承办的一起案件中，法院最终判定因双方未对提前解除合同达成一致，承租方仍应支付剩余租期的租金。在有争议的情形下，诉讼更能体现行使解除权的真实意思表示；其二，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条确定的指导意见中，明确了“违约方起诉请求解除合同”这一概念，亦强化了应将解除时间点定为提起诉讼之时。其三，实务中，法院支持合同解除但承租方未搬离房屋情形下，承租方向出租方支付房屋占有使用费。“占有使用费”与“租金”不同，指合同被认定无效或终止时，承租方无合法依据继续占有、使用房屋据此向出租方支付的对价。由此也可看出，承租方未实际搬离，支付的不再是租金，即合同已经解除。
二、承租方作为违约方应承担相应的违约责任，但不适宜要求其承担继续履行的违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由前述可知，房屋租赁合同僵局中，要求继续履行将导致承租方遭受较大经济损失，有违公平原则也于市场经济发展不利。因此，不宜让其承担继续履行的违约责任。但考虑到承租方不履行合同义务构成违约的事实，出租方可从其他方面获得损失赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。实务中，通常以没收承租方押金，并综合出租方另行支出的出租时间、租金差价等各项计算后，酌定数额向出租方进行赔偿，但应严格遵守损失填平责任，不得过高或者过低。
合同僵局这一概念借鉴了公司僵局的概念，意指在合同关系中一方当事人要求履行、另一方拒绝，双方无法协商一致故形成对峙的局面，其普遍存在于长期性合同中，如本文所述的房屋租赁合同。从司法实践的角度出发，承租方违约的情况下，行使解除权利虽然有违合同原则，但宏观来看，合同的立法政策导向在于鼓励交易，强制继续履行导致的结局必然是房屋空置、资源浪费，只有破解僵局，才能建立新的交易，推动经济运行，让房屋资源及时进入市场再行流转。在此基础之上，再让违约方承担相应的违约责任，才既能最大程度维护双方实体利益，同时弘扬良好的社会风气，亦符合公平原则。