案例一：“保交楼”盘活房企资产并维护，水域环境安全——上海某涛置业有限公司破产清算案
关键词 房企破产 以房抵债 河道整治 社区治理
案件概要
上海某涛置业有限公司（以下简称某涛置业公司）为某知名房地产集团下属房地产开发企业，系上海市淀山湖畔的“某澜庭”小区楼盘开发商。该楼盘位于长三角生态绿色一体化发展示范区，淀山湖分支河道贯穿小区，楼盘占地面积超过35万平方米，住宅房屋超过1200套。2023年5月，经债权人申请，上海市第三中级人民法院（以下简称上海三中院）依法裁定受理某涛置业公司破产清算案，经随机摇号指定上海市华诚律师事务所担任管理人。
经调查，小区内所有商品房住宅均已售出，剩余资产为因查封等原因未能完成过户的70余套房屋，以及小区会所商业等尾盘资产，估值仅1.57亿元，而公司负债123.52亿元，严重缺乏清偿能力。为维护购房业主权益，合议庭在相关债权经债权人会议核查后，依法对涉案消费性购房者优先权予以裁定认可，与青浦区不动产登记事务中心联动开通绿色通道，分批次协助业主办理产证并顺利完成过户。为提高债权清偿率，在破产程序中借鉴重整案件的做法，引入有丰富社区商业配套运营经验的投资人，推动建设工程款优先债权人与投资人达成以小区剩余尾盘资产抵债的方案，各方共同新设项目公司以承接该资产，委托投资人进行后续运营管理。该案中的小额普通债权人多为提供保洁等服务的小微私营企业，为平衡保护该部分群体利益，由管理人协调建设工程款优先债权人让渡部分权益，对金额在40万元以下的小额普通债权人进行分段清偿，普通债权人平均清偿率超过18%以上。
此外，小区河道内遗留施工坝基等淤塞，存在防洪和生态安全隐患，公共配套设施年久失修，存在多处安全隐患，业主委员会迟迟未能成立，小区维修基金无法正常使用，严重影响居民生活。为清除侵占河道的残留施工坝基等阻水障碍，合议庭明确将环境整治工程费用作为共益债务优先列支、随时清偿，并指导管理人组织完成包括河道残坝整治及清淤工程在内的数个民生项目，切实维护重点河湖流域环境安全，保障了区域内良好水域环境。在开发商、业委会缺位的情况下，合议庭走访属地社区居委了解民生问题，指导管理人取回共管账户专项资金，完成雨污水井管整改、小区外墙修补等多项公共修缮工程，并推动组建业委会程序，为后续小区居民自治共建奠定了基础。
典型意义
本案系贯彻“保交楼、保民生、保稳定”理念，确保商品房交房并维护民生权益的典型案例。
一是通过破产程序批量认定消费性购房人优先权，一揽子解除房屋查封并办理过户登记手续，府院联动解决了居民办证难题，体现破产程序保障消费性购房者合法权益的宗旨和优势。
二是在破产程序中探索借鉴重整做法，引入外部投资人盘活尾盘资产，为区域提供更好的商业配套服务。在不影响其他债权人公平受偿权利的情况下，通过优先债权人互助式的权利让渡，实现了破产程序对于特殊弱势群体利益的保障。
三是贯彻落实生态优先理念，践行绿色破产原则，指导管理人代表企业积极承担水域环境保护的社会责任，依法清除侵占河道的残留施工坝基等阻水障碍，切实维护重点河湖流域水环境安全，维护长三角生态绿色一体化发展。
四是积极延伸司法职能，指导管理人完成修缮小区公共设施等多个民生工程，并推动业委会成立，完善基层社会治理，为保交楼背景下以破产清算方式实现企业平稳退出、解决民生问题提供了实践样本。
信息详情请见：上海破产法庭发布2024年度典型案例