重庆某小贷公司与李某某等破产债权确认纠纷案——破产受理前业主向房地产开发企业全款购买自用车位可比照商品房消费者权利优先保护
关键词
破产债权确认 优先保护 业主 自用车位 全款购买 商品房消费者
基本案情
2013年6月1日，重庆某房地产公司与李某某签订《车位认购协议》，约定李某某认购大渡口区文体路某项目地下车库某车位，购买价款14.3万元。同日，李某某支付完毕全部价款且一直使用案涉车位停放自家车辆至今。2014年10月29日，某实业有限公司向重庆某小贷公司贷款，由重庆某房地产公司提供案涉车位在内的不动产作为抵押物，并办理了抵押登记。2015年12月24日，生效判决确认某实业公司清偿重庆某小贷公司借款本金970万元，重庆某小贷公司有权就包括案涉车位在内的抵押物优先受偿。2016年5月18日，法院裁定受理重庆某房地产公司的破产申请，后管理人向重庆某小贷公司发出发函称，案涉车位属于破产财产，车位购买人应优先于抵押权人受偿。重庆某小贷公司不服提起诉讼，请求确认其作为抵押权人对案涉车位享有优先于李某某受偿的权利。
一审法院作出民事判决：驳回重庆某小贷公司的诉讼请求。重庆某小贷公司不服提起上诉，二审法院作出民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
《中华人民共和国民法典》第276条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第2条第1款规定“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
车位本身系能够独立办理产权的不动产，现代社会私家车已成为普通大众日常生活的重要组成部分。居民拥有一定数量的车位，是与居民居住权密切相关的利益。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第2条第1款体现了对商品房消费者保护的完善，居住权益作为生存权的重要组成部分，随着社会的发展、人民生活水平的日益提高，居住权益已不能单单局限于有住房居住，所指的“商品房”应拓展至小区车位。因为小区车位系依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主停放车辆的居住需求，是小区业主共同生活的重要辅助配套设施，属于商品房所提供居住功能的必要拓展与延伸。故应当比照商品房消费者，受到法律的优先保护。
本案中，李某某系重庆某房地产公司开发的小区业主，在人民法院裁定受理该房地产企业破产前，李某某早已全款购买案涉车位一直用以停放自家车辆。因此，应当比照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）的规定，认定业主购买的车位具有“消费者购买的商品房”特殊保护的必要属性，法院认为驳回抵押权人重庆某小贷公司的诉讼请求，符合法律规定。
裁判要旨
在房地产开发企业破产受理前，业主向该企业全款购买车位自用的，应当认定该车位属于商品房的必要配套设施，车位购买人可以比照商品房消费者予以优先保护。
典型意义
业主拥有一定数量的车位、车库的配备，是与居民居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律优先保护。该裁判规则对于消费性购房者的居住权保护的完善具有重要意义，也有利于提示包括抵押权在内的优先权人需更加审慎防范交易风险，对于进一步维护金融秩序的稳定与安全具有积极意义。