我国民宿行业现处于迅猛发展时期，据文化和旅游部质量监督管理所在2023年9月份发布的调研报告，目前全国仅旅游民宿就新增至20万家。为防范民宿行业在经营管理活动中的法律风险，本律师团队对民宿行业近五年的涉诉案件进行检索、分析研判，通过典型案例归纳民宿行业常见诉讼类型，旨在为民宿经营管理者提供法律分析及合规建议。
一、民宿及民宿经营管理者的定义
通常意义上的民宿，是包括农家乐、客栈、度假酒店等在内的结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林牧渔业生产活动，为消费者休闲度假、体验当地风俗文化提供住宿、餐饮等服务的处所。
本文为精准分析，根据《旅游民宿基本要求与等级划分》（GB/T 41648-2022）及有关地方政府及部门发布的规章作出如下定义：民宿是指城镇和乡村居民利用自己拥有所有权或者使用权的住宅或者其他条件开办的，民宿经营管理者参与接待，为消费者提供体验当地自然景观、特色文化与生产生活方式的小型住宿设施；民宿经营管理者是指依法办理工商登记从事民宿经营的民事主体。
二、民宿行业涉诉数据分析
本文以“民宿”“中级人民法院”“判决书”“近五年”为检索要件在威科先行法律信息库中进行检索得到民事案件1375件、行政案件25件，经过有效筛选和可视化分析得到下列数据分析：
(一)民事案件类型可视化
图一：民宿行业民事案件类型图
从上图可以看出，与民宿行业有关的民事案件数量最多的前五个类型分别是：合同或准合同纠纷、侵权责任纠纷、劳动人事争议纠纷、物权纠纷、知识产权纠纷，分别占79.32%、5.68%、4.01%、3.79%、2.99%。很显然，合同或准合同纠纷是最常见、最主要的民宿行业民事案件类型。
图二：民宿行业合同纠纷案件类型图
进一步分析，由图二可知与民宿行业有关的合同纠纷案件数量最多的前几种类型分别是：租赁合同纠纷、建设工程合同纠纷、买卖合同纠纷、服务合同纠纷、合伙合同纠纷、承揽合同纠纷、劳务合同纠纷，分别占38.70%、19.18%、6.39%、4.75%、4.30%、3.64%、1.65%，合计占合同纠纷案件类型的78.61%。
(二)行政案件类型可视化
图三：民宿行业行政案件类型图
从上图可以看出，与民宿行业有关的行政案件分为两种类型：行政管理范围、行政行为，各自占与民宿行业有关的行政案件的60.87%和39.13%。
(三)案件标的额可视化
图四：民宿行业案件标的额可视化图
由标的额的可视化分析可知，有关民宿行业纠纷的案件，标的额50万元以下的案件占据了绝大多数，整体涉诉金额较小。
三、民宿行业涉诉法律分析
通过有效分析可知，民宿行业主要存在以下几类典型的诉讼：
(一)民事诉讼类
1.因权属不明引发的诉讼
民宿依据所属地区不同进行划分，可分为城市民宿、乡村民宿、景区民宿等。在筹备运营民宿初期，尤其是乡村民宿，土地或房屋权属问题亟待解决。民宿经营管理者往往通过签订土地或房屋租赁合同建设民宿，但实践中因民宿经营管理者并非集体经济组织成员而无法办理相关权属证明、记名产权人与利害关系人不一致引发纠纷的情况屡见不鲜。而民宿因无法办理相关证照，在尚未经营或是对外经营了一段时间后被拆除引发纠纷也并非个例。
案例列举：
◉ 所有权确认纠纷——(2020)吉24民终781号
◉ 房屋租赁合同纠纷——(2023)京01民终3929号
2.因建设装修引发的诉讼
针对民宿建设或装修工程，民宿经营管理者会根据民宿规模决定雇佣自然人或者将工程项目发包给有关公司，争议主要集中在：
(1)已交付项目是否符合质量要求；
(2)因项目实际施工中变更引发的增项和减项对项目价款的认定；
(3)自然人在提供劳务过程中受伤的过错大小及责任承担比例。此外，民宿经营管理者如不慎选择民宿的名称或者设计，也存在侵犯商标专用权、构成不正当竞争的风险。
案例列举：
◉ 承揽合同纠纷——(2022)吉05民终632号
◉ 建设工程合同纠纷——(2023)陕10民终53号
◉ 侵害商标权纠纷——(2021)粤06民终6360号
3.因内部管理引发的诉讼
民宿管理对象，既包括民宿经营管理事项也包括民宿工作人员。民宿经营管理多为合伙经营，合伙人就共同投资经营民宿达成合作意向后，会签订投资合作协议并约定投资金额、投资比例、分工事宜、退出机制等。当民宿出现合伙账目不明、合伙事项混乱的情况后，合伙人倾向解除合伙关系，各方对投资金额的返还、经营收益分配易产生争议。同时，民宿经营管理者在用工时，常因未与自然人明确用工关系及签署书面协议而引发相关纠纷。
案例列举：
◉ 合伙合同纠纷——(2023)鲁10民终374号
◉ 劳动争议纠纷——(2019)京03民终16284号
◉ 劳务合同纠纷——(2021)新31民终2341号
4.因对外经营引发的诉讼
民宿经营管理者在经营民宿过程中易遇到以下问题：
(1)民宿消费者主张其在民宿交易中与民宿经营管理者、OTA平台(在线旅游平台)签订的合同中对其不利的条款无效，如限制退款条款、免责条款、法院管辖条款等；
(2)在发生安全事故时，民宿消费者主张民宿经营管理者未尽到安全保障义务对安全事故的发生存在过错，应当承担责任；
(3)民宿经营管理者因经营民宿与民宿周边住户发生矛盾，引发物权保护纠纷、相邻权纠纷等等。
案例列举：
◉ 服务合同纠纷——(2023)鲁02民终579号
◉ 违反安全保障义务责任纠纷——(2023)京01民终2056号
◉ 排除妨害纠纷——(2021)陕01民终22344号
◉ 相邻关系纠纷——(2022)湘03民终520号
(二)行政诉讼类
民宿行业行政诉讼主要集中在两种类型：
一、民宿经营管理者在未经相关主管部门办理审批手续、未取得建设工程规划许可证、未办理使用土地审批及登记手续的情况下，建造民宿用于居住、经营，被要求限期拆除、恢复土地原状；
二、民宿经营管理者未依法取得公安机关颁发的《特种行业许可证》，擅自为他人提供住宿和餐饮并收取相关费用，违反了治安管理处罚法规定，被作出罚款处罚。
案例列举：
◉ 行政强制——(2021)琼97行终87号
◉ 行政处罚——(2021)苏01行终27号
四、对民宿经营管理者合规经营的建议
(一)准备经营期间
1.办理建设审批手续
民宿经营管理者应当保证民宿所在土地或者房屋已办理相关主管部门的审批及登记手续，避免出现上述(2023)京01民终3929号案件中因房屋手续问题被政府拆除的情况。需要注意的是，如使用城市住宅经营民宿，依据我国民法典第279条的规定，除遵守法律法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。如未经有利害关系的业主一致同意擅自经营，将遭致(2021)陕01民终22344号案例中被判令停止经营民宿的不利结果。
2.规范设计与施工
民宿经营管理者对民宿进行设计、施工或者改建的，应当以建筑使用安全为原则，确保民宿符合国土空间规划的相关规定和有关工程建设强制性标准的同时，确保建筑质量及消防设施符合国家有关规定。另外，民宿经营管理者在选择民宿设计时，应当避免使用可能会导致相关公众对民宿以及不同经营者之间具有关联关系产生混淆误认的标识，避免如(2021)粤06民终6360号案例中构成商标侵权、被认定不正当竞争的情形发生。
3.取得各类证照
现阶段我国并未出台统一的标准规制民宿证照，实践中各省规定又有不同。如《广东省民宿管理暂行办法》中规定民宿除登记有关事项外还应当具备《营业执照》，从事食品销售、餐饮服务的，还应当提供食品经营许可凭证；《安徽省人民政府办公厅关于促进旅游民宿发展的指导意见》规定，民宿应依法取得《特种行业经营许可证》《公共场所卫生许可证》《工商营业执照》《食品经营许可证》；河北省文化和旅游部等部门联合印发的《关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见》规定，民宿经营应当具备《营业执照》《卫生许可证》《食品经营许可证》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查意见书》等证照。
为规范经营，笔者建议民宿经营管理者取得以下证照：《营业执照》、《卫生许可证》、《消防安全检查合格证》；因民宿行业属于旅馆业，依据《旅馆业治安管理办法》第四条的规定，还应当向当地公安机关申领《特种行业许可证》，避免出现如(2021)苏01行终27号案例中被公安机关作出行政处罚的风险；提供食品或餐饮的民宿亦应当具备《食品经营许可证》。
(一) 经营民宿期间
1.内控合作风险
如采取合作模式经营民宿，民宿经营管理者内部因分工事项不明、账目混乱引发纠纷时常发生，因此留存相关证据材料至关重要。签订书面合作协议应当合理确定各方的权利与义务、明确违约责任的承担。民宿经营管理还应当建立合规的财会制度，保障账目清楚、完整，以便发生该类民宿纠纷时，可以依据账目，进行利润分配、亏损分担。为保证财务的规范，民宿经营管理者最好聘请专业财会人员。
2.明确用工形式
民宿经营管理者应当明确以下用工形式：(1)劳动用工，民宿经营管理者与劳动者建立劳动关系的，应当依法与劳动者订立书面劳动合同，履行用人单位责任，保障劳动者的合法权益；(2)其他直接用工，比如建立劳务关系或者雇佣关系，民宿经营管理者应当与务工者订立书面协议，合理确定各方的权利义务；(3)合作用工，民宿经营管理者采取劳务派遣等合作用工方式组织劳动者完成工作的，应选择具备合法经营资质的企业，与企业书面约定责任的承担，并对其保障劳动者权益情况进行监督。
3.完善服务合同
为简便民宿交易，部分民宿经营管理者会与民宿消费者签订合同，笔者的《民宿消费者权益保护法律指南》一文更倾向于将其认定为服务合同。该合同往往为预先拟定，民宿经营管理者在订立合同时未与民宿消费者进行协商。民宿经营管理者应当积极履行提示或者说明义务，采取合理的方式提醒消费者注意或者理解与其有重大利害关系的格式条款，以免在消费者主张相关条款不成为合同的内容或无效时而面临不利处境。
此外，民宿经营管理者在交易过程中应当积极遵守将于2023年12月9日开始实施的《旅游电子合同管理与服务规范》，该标准明确了旅游电子合同适用范围及基本要求、划定了旅游电子合同基本要素、规范了旅游电子合同签订规范及渠道、提出了电子合同数据应用查证和安全保密要求。
4.健全安全管理制度
民宿经营管理中应当健全并落实安全管理制度：(1)安装民宿住客信息采集系统，依法进行住客实名登记和从业人员身份信息登记，并按照要求上报；(2)保障设施设备安全并配备必要的防盗、视频监控等安全技术防范设施，保障住宿安全和发生纠纷时查明案件事实；(3)落实民宿日常消防安全管理职责，易发生危险的区域和设施应设置显目的安全警示标志,并提前告知安全注意事项。
此外，还应当强化安全应急管理，建立安全应急预案并定期演练，应当确定安全应急负责人和联系人，以防突发安全事故。建议民宿经营管理者为民宿及消费者购买相应保险以转移风险，在发生违约或者侵权行为由保险公司承担赔偿责任，保障民宿交易各方的合法权益。
5.依法网络宣传
随着“互联网+旅游”的快速发展，多数民宿经营管理者会通过携程、美团等互联网平台进行宣传推广和运营。文化和旅游部发布的《在线旅游经营服务管理暂行规定》对在线旅游平台内经营者宣传作出了详细规定：在线旅游经营者应当提供真实、准确的旅游服务信息，不得进行虚假宣传；未取得质量标准、信用等级的，不得使用相关称谓和标识。
6.保障相邻权人权益
民宿经营管理者除保障民宿消费者权益外，还应当避免因经营行为侵犯相邻权人的合法权益。民宿经营应当避免影响周边住户的正常生活，除强化内部管理外，建议在消费者入住前及入住期间进行友情提示，以免引发矛盾。建议定期收集民宿周边住户的意见，对其进行识别和分析原因，及时采取纠正和补救措施。
(三)终止经营期间
民宿经营管理者终止经营民宿的，应当依法办理注销登记手续。根据《民法典》《公司法》《合伙企业法》等相关法律法规及司法解释的规定，民宿经营管理者在办理工商登记注销手续前，应当对民宿的债权债务依法进行清算。合作经营民宿的，应当先行清算内部的债权债务，处理内部账目、进行盈亏分配。未经清算就办理注销登记，民宿经营管理者对民宿债务承担清偿责任。
五、结语
现存法律法规并未针对性规制民宿行业，民宿经营管理者在经营过程中各种法律问题也层出不穷。本文对民宿经营管理者如何合规经营提出对策和建议，期待民宿交易各方共同努力助力民宿行业发展。在实际民宿经营过程中，民宿经营管理者如遇到纠纷，建议咨询专业法律人士。相信随着民宿行业系统化、规模化、健康化地发展，民宿行业将会焕发蓬勃生机。