前 言
近年来，协议离婚在离婚总数中占比基本在80%以上。不少人认为登记离婚的离婚协议经民政局备案后具有法律效力，财产归属约定相当于财产分割完成，算是万事大吉！然而离婚协议并非法院生效判决，更不是权利凭证。如果离婚协议不动产归属方发现不动产被第三人执行查封，能否根据离婚协议的约定对抗并排除法院强制执行？本文以团队亲办案件（二审改判胜诉）为切入点，结合法院类案判决对这个实务问题进行探讨，旨在明晰法院审理该类案件时到底如何考虑。
★案情简介：
2003年12月，华某与聂某感情不和登记离婚，离婚协议约定两人婚内购买的房产归华某所有。该房产为安居房，房产证登记两人各占50%份额。2019年1月，华某起诉聂某主张房屋确权并过户获得法院支持，但申请强制执行时发现，登记在聂某名下50%的份额已在聂某与付某民间借贷纠纷一案中被福田区人民法院查封，从民间借贷案件的材料看，聂某在出具给付某的借条上记载了用该房产份额做抵押，但未办理抵押登记手续。
华某随即向福田区人民法院提出执行异议申请，请求停止执行并解除查封，法院裁定驳回后，华某提起案外人执行异议之诉（一审、二审）。
★本案焦点：
1、华某基于离婚协议拥有的不动产权利是债权还是其他；
2、如果是债权，其效力是否优于普通金钱债权；
3、离婚协议内容是否存在恶意转移财产规避债务的可能性；
4、华某在离婚后未办理过户登记是否存在怠于行使权利的过错；
5、付某未对涉案房产份额办理抵押登记或采取其他防范债务风险措施是否属于对自身权利的懈怠；
6、华某涉案权利能否直接排除付某申请的强制执行。
▶法院判决
一审福田法院判决驳回华某的诉讼请求，主要理由是：
执行法院的查封执行符合法律规定，离婚协议的约定本质上仍属债权债务关系，其权利位阶并不优于付某的债权，离婚协议的签订不排除存在以离婚方式规避债务履行的嫌疑，华某未及时办理过户登记存在自身疏忽。
二审深圳中院经审理判决撤销原审判决，改判停止对聂某名下该房产50%份额的强制执行。理由包括：
付某对聂某享有的是普通金钱债权，而华某的债权标的是基于离婚协议形成的涉案房屋所有权，华某的债权较普通金钱债权具有一定优先性；离婚协议安排较为公平，恶意转移财产逃避执行的可能性不大；涉案房屋系全成本微利房，华某对于在离婚后未能及时办理过户并无过错；同时付某在借款后并未及时办理抵押登记，对债务风险未采取合理防范措施。
对于类似案件的办理，需要解决的问题有哪些呢？
▶离婚协议对不动产的归属约定产生的是债权还是物权，抑或是其他？
司法实践观点一：离婚协议对不动产的归属约定具有物权效力。理由是，《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。登记离婚的男女双方可凭经民政局备案的离婚协议，到不动产登记中心申请变更登记，离婚协议与上述法律规定的文书或征收决定同样具有直接办理过户登记的效力，具有导致物权设立、变更的效力，故而具有物权效力。
司法实践观点二：离婚协议本质是一份生效合同，与普通的合同效力无异，只具有普通债权效力。理由是，离婚协议关于财产的分割，与一般的财产转让合同的本质一样，是男女双方意思表示一致的结果，需要双方共同遵守、履行才会发生物权效力，协议义务一方不配合，另外一方只能通过诉讼方式解决，离婚协议也只能作为诉讼证据之一，与普通的合同无差别。
司法实践观点三：离婚协议对不动产的归属约定是一种物权请求权，其法律效力优于普通债权。持这种观点的一方认为离婚协议的权利方可以据此向不动产权登记中心请求变更其为不动产所有人，该请求权属于物权期待权，可获得物权性质的保护，应优于债权。
司法实践观点四：离婚协议对不动产的归属约定是一种债权，但它是针对特定的不动产归属进行约定，可以产生变更过户的效果，相对于普通的金钱债权具有优先性。
笔者倾向司法观点三，离婚协议约定是基于离婚的身份关系解除产生的，里面包含了离婚意愿、抚养权抚养费、夫妻共同财产或共同债务等内容，并非普通的合同关系，协议对不动产的归属约定是对夫妻共有财产的分割，双方在签订时非常清楚它必将产生物权变更的效果（即便一方不配合，另一方只要起诉也基本上可以获得法院支持，因为无需支付对价），对权利归属方产生物权期待权，而非普通的债权。
▶离婚协议中不动产分配的约定是否存在恶意转移财产规避债务的可能性
讨论这个问题需要综合以下几个因素进行考虑：
1.离婚协议的签订时间与债权发生的时间。
如果离婚协议签订在债权发生之后，或者在债权发生前短期内签订，被推定为恶意转移财产的可能性较大，除非权利归属方有充分的证据进行反证。
倘若离婚协议的签订时间远远早于债权的发生时间，法院一般不会认为双方存在恶意转移财产的可能性，这时候恶意转移财产的举证责任就落到了债权人一方。
2.离婚协议内容是否公平合理。
离婚协议内容是一个整体，具体条款的约定是男女双方综合考虑离婚所有事项的结果，不能单独拿出来进行评价，法院判断离婚协议内容是否合理会综合考虑抚养权的归属、抚养费的金额、其他财产的分割、债务的承担等，如果存在不合理之处，需要权利归属方做充分的解释并举证。
3.是否存在对债务知情但未处理的情况。
如果债权人一方有证据证明离婚时男女双方均清楚该债务的存在，但在离婚协议中未提及，法院倾向于将此类情况认定为恶意转移的可能性较大。
▶权利归属方在离婚后未及时办理过户登记是否存在怠于行使权利的过错
法律对公民权利的保护是有时间限制的，类似于诉讼时效，权利归属方是否存在怠于行使权利的过错取决于三点：
一是离婚协议对不动产过户一般都会有时间限制，远远超过该时限未过户而无正当理由的，将会被认为存在过错；
二是离婚协议对不动产过户时限约定不宜过长，除非有特殊理由，一般不宜超过3到6个月；
三是权利方是否催促过对方办理过户，对方未配合办理有无向法院提起诉讼。法院将根据上述情况认定是否存在怠于行使权利的过错。
▶从当前司法解释看，离婚协议对不动产归属的约定，至少可以参照不动产购买者的法律地位，主张排除第三人的强制 执行
就目前看，«最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定»是法院审理此类案件常用的法律依据，我们重点关注该司法解释的第二十八条、第二十九条的内容：
第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
上述司法解释中，第二十八条是针对购买二手房情形下的执行异议规定，规定了4个情形，分别是书面买卖合同、合法占有不动产，支付（或有能力支付）全部房款，未办理过户登记非因买方原因，符合这4个条件基本上可以排除第三人强制执行。
而第二十九条是涉针对购买开发商房产的情形下的执行异议规定，3个条件包括书面买卖合同、用于居住且名下无其他居住房屋，已付房款超过总价款的50%。符合这3个条件便基本上可以排除第三人强制执行。
离婚协议的法律效力至少应不低于房屋买卖合同，房屋买卖合同尚且可以通过支付50%或者全部房款的方式基本上获得排除第三者强制执行的权利，离婚协议对不动产归属的约定并不要求支付房款，正常情况，只要排除恶意转移财产（证明责任应在债权人一方），就应当支持排除第三者强制执行的诉求。
▶法院在处理此类案件时，会着重考虑哪些因素呢？
为了方便掌握法院的裁判思路，笔者结合本文的案例，和笔者检索的大量类似案例对其进行了梳理，具体如下：
结 语
不动产作为被执行人的重要资产，一直是执行案件中的重点。执行活动是因债权人的申请启动的程序，会侧重于强制执行的顺利推进，实现债权人的债权，自然会把排除执行阻碍放在第一位，案外人的执行异议很难获得支持！
作为执行异议申请人需要通过一系列的证据去证明己方主张，消除法院或债权人认为存在逃避强制执行债务的可能性，至于需要证明到什么程度，得看具体案件。
对于离婚协议的权利性质，司法实践基本上形成了共识，它产生的权利并不能直接产生物权效力，归根结底还是一种请求权，并非物权，只不过这种请求权是可以产生物权效力的请求权，对于普通金钱债权的效力存在优先性，但对于非金钱债权的效力是否也存在优先性呢？笔者认为即便有，也没有这么明显，很难能达到排除强制执行的程度。