物权的设立、变更、转让和消灭,除法律另有规定外，经依法登记,发生效力。未经登记,不发生效力。[1]
法条所规定的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：
一是依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
二是《民法典》物权编第二章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况[2]。
三是考虑到现行法律的规定以及某些物权种类的特殊性，《民法典》物权编并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，土地承包经营权、地役权的转让、互换等变动不以登记为生效要件而是以登记为对抗要件。土地承包经营权转让未登记的，对当事人双方仍然产生法律效力，但不能对抗第三人，采用的是登记对抗主义。而且，法律也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。
除上述的特别情形以外，不动产发生物权变动时，需进行登记公示。以2011年江苏省高级人民法院发布的刘某诉甲公司、乙公司所有权确认纠纷案为例[3]，法院在判决书中认为房屋登记是房屋所有权变动的生效要件，未经登记，房屋所有权不发生变动。合同明确的是双方债权债务关系，即便对合同进行公证，亦只是对合同的真实性、合法性予以证明，不当然地发生房屋所有权的变动。物权登记和公证都是十分重要的法律制度，但他们所起的法律效果是不同的。公证制度虽然是公证机构对有关民事法律行为等的真实性、合法性予以证明的活动，但并不具备公示效力，不改变物权的权属。而物权登记是房屋所有权变动的生效要件，未经登记，房屋所有权不发生变动。因此，物权登记对社会公众具有公示效力。
然而，当不动产的名义登记人并非其实际权利人时，不动产登记公示公信原则是否存在可突破的空间？
二、不动产登记公示公信原则
（一）不动产物权登记具有公示公信效力
关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，大陆法系主要有两种立法体例，即登记生效主义和登记对抗主义[4]。
我国立法机关最初编立《物权法》之时，采用不动产物权登记生效为原则的立法体例。经过十余年的贯彻实施，证明该立法体例较为符合实践要求。所以在编撰《民法典》物权编时，依然承继了登记生效主义的立法体例。在登记生效主义的公示原则下，不动产物权具有对抗力、推定力以及公信力。
在不动产物权登记发生物权变动这个核心效力的基础上，根据公示公信原则，同时推定不动产物权登记具有真实的效力，即除有相反证据证明以外，在法律上推定记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所谓公信效力，是指登记的不动产权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的善意第三人，即使后来证明该登记是错误的，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。对于善意第三人来说，登记是国家专门机关所为之事实，当然也就是最具有社会公信力的事实。
（二）公示公信效力的必要性
不动产登记公示公信效力的主要意义在于：一是保障交易安全、提高交易效率。如果登记记载的事实都不值得信赖，或者因信赖了登记而从事的交易不受保护，那么，人们就不敢从事交易，从而会危及经济交往。如果不相信不动产登记值得信赖，而要求当事人在交易时需要采取其他方式调查权利的真实状态，将极大地消耗社会成本，市场经济下的交易效率将无法正常维系。而以不动产变更登记的方式发生不动产物权变动，则同时具备了便捷、高效、安全的特点。二是促进不动产利用。不动产登记可以解决不动产物权与不动产利用相分离的问题，在公示公信力的维护下，权利人无需担心权利被任意侵犯，当可促进不动产的利用。权利人设立用益物权，还是以不动产设定抵押权，或者以租赁合同等方式将不动产交由他人占用、使用、收益，均不影响不动产登记的物权人享有物权。
任何物权的设立、变更、转让和消灭都有可能涉及第三人的利益，因此，物权的设立、变更、转让和消灭必须公开、透明，以利于保护物权人和因信赖公示内容而发生交易的第三人的利益，维护交易的安全和秩序。登记的公开性可以让有利害关系的第三人通过登记了解权利的基本状况以及权利是否存在负担，从而决定是否与登记的权利人从事各种交易，如不动产转让、设定抵押权进行融资、签订租赁合同等。
在不动产物权登记这个核心效力的基础上,可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外,法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要,也是不动产登记公示公信原则的必然要求。
三、不动产物权的生效原则
（一）不动产物权的生效模式
虽然不动产登记具有权利推定效力，但是当不动产的名义登记人并非实际权利人时，便会产生事实状态与登记内容不一致的问题。此种情形下，判断谁才是不动产物权所有者的核心要素便是考察不动产登记与物权变动原因行为的关系。
不动产登记与物权变动原因行为的关系决定了不动产的生效模式，常见的模式分为“物权行为理论”和“债权形式主义”两种。例如德国采用的便是“物权行为理论”模式，这种模式下，登记决定不动产物权变动的效力被推上了极致，以物权行为的独立和无因性为其制度基础，物权变动可以与原因行为（即契约行为，最常见的便是合同）相分离独立，以登记为独立的物权行为，其成立不受原因行为的影响。
而在瑞士则采用“债权形式主义”的模式，该模式不承认物权行为理论，登记作为不动产物权变动的必要法定手续而不是单独的当事人的物权变动的合意。如果不动产物权变动的原因行为无效或者被撤销的，经登记的不动产物权也会相应无效或者被撤销。通说认为我国目前采用的便是债权形式主义的生效模式。
从《民法典》第388条第1款[5]、第595条[6]的内容来看，在我国，不动产物权变动同时需要法律行为和依法登记，双重法律事实决定不动产物权变动的效力。此外，我国司法实践中对物权登记的效力亦经历了从不区分物权变动与合同行为到区分物权变动与合同行为的变化，如曾经的《合同法司法解释（一）》第9条中规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。物权行为理论过分强调了物权行为的公信力以保护受让人的权利，而对出让人的权利保护不足。在合同行为因为无效或者被撤销后，物权变动仍然有效，则原权利人只能按照不当得利请求返还财产而非按照物权请求返还财产，这将导致当事人双方权利的失衡。善意第三人利益保护通过善意取得制度解决，再采用物权行为理论显然已无必要。因此，在因为合同行为无效或者被撤销的情况下，物权登记也可以被撤销，从而不发生物权变动效力。
（二）实质重于形式
基于债权形式主义的生效模式可知，若导致物权变动的原因行为不能发生法律效力时，不动产物权登记亦可被撤销。因此，虽然不动产登记簿在物权归属方面具有非常高的证明力，但该证明力是基于权利推定而产生的，其无法衍生出对客观事实的证明力。因为不动产登记簿所针对的权利推定对象仅仅是物权，而非导致物权发生变动的原因行为，这也和《民法典》所体现的物权债权两分性原则相符合[7]。同时，在登记的权利人和利害关系人之间，不应适用公示公信原则的推定效力。《民法典》第二百二十条就规定了利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，还可以申请异议登记，并通过诉讼解决争议。[8]如果利害关系人即提出异议的一方提交了足以证明真正的权利状况与不动产登记簿的记载不一致的证据材料，人民法院可以予以采纳并确认其权利，推翻不动产登记簿上的记载。
此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条[9]的规定，当有充分证据证明存在真实权利人的情况下，应当依据事实确认真实权利人享有物权。最高人民法院民一庭负责人在对记者相关问题的回答中也提到“从体系解释角度而言，法律一方面认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力”。
四、相关案例
（一）厦门市卓富商贸有限公司、陕西兴庆熙园物业管理有限公司所有权确认执行异议案[10]
法院认为，虽然案涉土地使用权登记在功德公司名下，但在功德公司与熙园公司之间，该不动产权利登记证书作为物权凭证，仅具有权利推定效力，不能当然作为功德公司是该土地唯一权利人的认定依据。在《合作开发协议书》《备忘录》履行过程中，照园公司实际支付了兼并费用、土地出让金，实际投资、实际控制项目建设，并实际占有案涉土地，故熙园公司对包括土地使用权在内的案涉项目享有物权。
（二）刘冬元、李燕等案外人执行异议案[11]
法院认为，本案系当事人申请再审案件，应当围绕刘冬元主张的再审事由能否成立进行审查。根据刘冬元的再审申请理由，本案主要审查了以下问题：李燕是否享有足以排除强制执行的民事权益。
经一、二审法院查明，李燕参加工作单位集资建房，分配到案涉房产，并支付了相应的建房款。自2002年起，李燕一直占有、使用该房产。因其单位内部原因，导致李燕所购房产登记在高宏坤名下。李燕为案涉房产的实际所有权人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。因此，一、二审法院确认李燕对案涉房产的所有权符合事实，于法有据。
（三）陈武平、罗士奇执行异议案[12]
法院认为，不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。
具体到本案，罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗士奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。
（四）汤静、苏州建兴置业有限公司执行异议案[13]
法院认为，不动产登记簿并非确认物权的唯一依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，汤静提供证据证明自己是案涉房屋的所有权人，且通过仲裁裁决取得了物权。
结 语
不动产登记簿虽然是法律主体享有物权的外观证明，具备天然的公示公信效力及权利推定效力，但其并非确认物权的唯一依据，其公示公信力亦无法对抗实际权利人的确权主张。不动产登记公示公信原则的权利推定只是减轻了登记簿上权利人的证明责任，即登记权利人无须证明登记内容为真，但是，登记本身并不改变事实上的权利状况，事实上的权利状况与登记内容可能不一致，此时，依据这项可推翻的推定规则，主张真实权利状况与登记内容不一致的利害关系人应当对此负担举证责任。倘若利害关系人能够证明不动产登记人取得物权的原因行为已不存在或者已经失去法律效力且利害关系人实际享有不动产物权，则利害关系人有权向法院提起所有权确认之诉，以法律文书的形式明确自身对不动产所享有的物权。
注 释
[1]《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
[2]即（1）法律文书或征收决定导致的物权变动（2）因继承取得物权（3）因事实行为发生物权变动。
[3]2011年江苏省高级人民法院发布江苏法院2009至2010年度十大民生案例之案例一。
[4]登记对抗主义，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易安全的考虑，法律规定，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。这种体例，为日本法律所采纳，《日本民法典》规定，不动产物权的取得、丧失及变更.
[5]《中华人民共和国民法典》第三百八十八条【担保合同】设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。
[6]《中华人民共和国民法典》第五百九十五条【买卖合同定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
[7]《中华人民共和国民法典》第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
[8]《中华人民共和国民法典》第二百二十条【更正登记与异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
[9]【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)】第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
[10]案号：(2017)最高法民申1904号
[11]案号：(2021)最高法民申5493号
[12]案号：(2021)最高法民申3543号
[13]案号：(2019)最高法民申4297号