【基本案情】
2018年，因刘某某与王某某民间借贷纠纷一案，法院依据刘某某申请，保全查封（预查封）了预告登记在王某某名下的案涉房屋。
执行过程中，开发商提出异议，称其已经起诉解除房屋买卖合同，请求法院停止执行，法院裁定驳回异议请求。开发商提起本案执行异议之诉。
经查，2012年11月13日，王某某与开发商签订《商品房买卖合同》，约定开发商将案涉房屋出售给王某某，并办理了预告登记。2019年10月24日，该《商品房买卖合同》经法院生效判决文书判决解除。
【裁判观点】
本案中，王某某向开发商购买案涉房屋，并办理了房屋预告登记，法院预查封了案涉房屋，该查封的效力限制的是王某某处分该房屋，并不当然限制开发商、王某某关于案涉房屋买卖的合同权利。案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了开发商享有合同解除权的条件，非法定事由不能剥夺开发商的合同解除权。开发商起诉解除与王某某签订的房屋买卖合同，南关法院作出（2019）吉0102民初762号民事判决予以确认。在上述判决未被撤销的前提下，王某某对诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先参照适用上述司法解释第二十五条第一款第（一）项的规定。而开发商提交的解除合同判决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上述司法解释第二十六条的适用。故案涉《商品房买卖合同》已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。开发商提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关证据，因合法建造原始取得案涉房屋所有权。在与王某某解除《商品房买卖合同》后，开发商对案涉房屋的所有权恢复完满状态，并得据房屋所有权对债权人抗刘某某之执行。
【焦点解析】
本案审理中存在三个须厘清的问题：其一，王桂军对案涉房屋系何种权利；其二，负载预查封之买卖合同能否解除；其三，太阳城公司对案涉房屋是否享有所有权，是否足以排除强制执行。
一、王桂军对案涉房屋系何种权利。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记系具一定物权效力以将来实现物权变动为内容的预先登记，经登记机关登记公示阻却排除第三人对登记权利人名下不动产相关权利的取得，从而保证登记之权利人将来经由本登记实现物权。预告登记之权利基础仍为债权，记载之权利人并不因办理预告登记当然取得该房屋的所有权，仅当合同有履行预告登记之目的才获实现，经由债权成其物权。本案中，长房预南D字第201212200056号《房屋预告登记证明》为抵押权预告登记证，非房屋所有权证书。该证书记载预告登记义务人为“王桂军”，预告登记权利人为“中国银行股份有限公司景阳大路支行”。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。王桂军与太阳城公司订立房屋买卖合同后并未办理物权变更登记，案涉房屋所有权人并非王桂军，其仅系太阳城公司的债权人。
二、负载预查封之买卖合同能否解除。
据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”，预查封和查封在限制标的物转让的效力上相同。查封或预查封的效力是禁止被执行人处分财产，但并未限制交易关系合同相对人与被执行人就被查封物行使权利。本案中，王桂军向太阳城公司购买案涉房屋，并办理了房屋预告登记，法院预查封了案涉房屋，该查封的效力限制的是王桂军处分该房屋，并不当然限制太阳城公司、王桂军关于案涉房屋买卖的合同权利。案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了太阳城公司享有合同解除权的条件，非法定事由不能剥夺太阳城公司的合同解除权。太阳城公司起诉解除与王桂军签订的房屋买卖合同，南关法院作出（2019）吉0102民初762号民事判决，该判决是否存在错误并非本案执行异议之诉的审查范围。在上述判决未被撤销的前提下，王桂军对诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。
三、太阳城公司对案涉房屋是否享有所有权，是否足以排除强制执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先参照适用上述司法解释第二十五条第一款第（一）项的规定。而太阳城公司提交的解除合同判决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上述司法解释第二十六条的适用。故案涉《商品房买卖合同》已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。太阳城公司系案涉房屋的开发商，提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关证据，因合法建造原始取得案涉房屋所有权。在与王桂军解除《商品房买卖合同》后，太阳城公司对案涉房屋的所有权恢复完满状态，并得据房屋所有权对抗刘亚宾之执行。