摘 要
《民法典》实施后，车位上存在不同类型权利时，人民法院优先保护的顺位发生了变化，法院从倾向于保护抵押权人的抵押权，向保护业主的消费权转变，金融机构等抵押权人在设立抵押权时应加大尽职调查力度，减免相关风险。
随着私家车在家庭中的占有比例日益上升，进一步加剧小区内原本已十分紧张的车位供求关系。加之近年来，开发商将车位出售给小区业主后又将车位整体抵押给金融机构或第三方用于融资的现象十分普遍，一旦开发商的资金流动性出现问题，无法偿还借款本息，金融机构或第三方行使抵押权，势必与业主的利益形成剧烈冲突，常见于业主对车位的保全或执行措施提起执行异议的情况。司法实践中，法院对未过户到业主名下的车位能否排除抵押权人的抵押权一直存有不同意见，笔者曾经代理的关于车位执行异议之诉群体性案件，一审二审法院的裁判截然不同，由此引发笔者对车位上同时存在不同类型的权利时优先保护顺位问题的探讨。
一、车位上存在的不同类型权利
车位的权属，根据商品房买卖合同的约定或法律规定，可认定为归属全体业主所有或开发商所有，开发商将其对车位的所有权或使用权、收益权向小区业主出售，业主与开发商之间成立了车位商品房买卖合同或使用权（收益权）买卖合同。故，在车位上存在着业主的买受权。在商品房开发过程中，开发商为了融资，一般将开发的土地及在建工程进行抵押，或符合预售条件的商品房进行抵押；如果开发商不能及时支付工程款，工程建设方根据法律规定，对商品房享有工程价款优先受偿权。因此，在发生纠纷时，商品房可能同时存在的不同类型的权利，比如买受人的权利、抵押权、工程价款优先受偿权，还有其他一般债权。
抵押权人和工程建设方提起诉讼，其主张的抵押权和工程价款优先权一般得到法院的支持，接下来在执行过程中，却面临买受人提出的执行异议。
对于建设工程价款优先权与抵押权、商品房消费者买受权的保护顺位问题，原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条[1]、第二条[2]对上述多个不同类型的权利保护优先顺序问题予以明确，即支付大部分或全部价款的商品房买受人的权利优先于承包人的建设工程价款优先受偿权，后者又优先于抵押权和其他债权。该文件虽于2021年1月1日废止，于2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，将该文件第一条的内容予以保留。
但在司法实践中，对于消费者买受权与抵押担保等物权同时存在时，抵押担保物权能否优先于消费者买受权，保全执行阶段一直有争议，故最高人民法院在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定了担保物权等优先受偿权足以对抗案外人的执行异议，但法律、司法解释另有规定的从其规定的原则。并且列举两种可以排除执行的情形，第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。司法领域中一般认为，上述第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护，第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权。
据此，可认为抵押权排除执行异议的例外，一是存在承包人的建设工程价款优先受偿权，二是存在商品房消费者的权益。
二、过往司法裁判意见
经过案例检索，车位上设立的抵押担保物权于消费者买受权的纠纷争议焦点体现在以下两点：
（一）焦点一：《执行异议复议规定》第二十八条是否属于第二十七条但书条款的除外情形，一般房屋买受人的权利是否能优先于担保物权等优先受偿权？
1、否定说如最高人民法院在陈某某、中铁建设集团有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书[3]中认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是物权，其本质上仍属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但应劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容不包括《执行异议和复议规定》第二十八条规定。
2、模糊处理不正面对该争议进行论述，而针对车位是否具备居住属性展开论述，详见问题二。
（二）焦点二：车位是否具有《执行异议和复议规定》第二十九条规定的解决居住需求的商品房，买受人是否属于商品房消费者？
1、否定说，认为车位买受人不属于《执行异议复议规定》第二十九条规定的商品房的消费者。
如最高人民法院在尹某、招商银行股份有限公司某某支行等申请执行人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书[4]中认为，《执行异议和复议规定》第二十七条的“除外情形”仅为商品房消费者，即符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形的，因涉及保护消费者生存权问题，而在本案中，买受人购买的系小区车位，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定商品房购买者的情形。
2、肯定说，肯定车位具有《执行异议复议规定》第二十九条规定的必要居住权利属性。
如最高人民法院在张某、甘肃银行股份有限公司某支行等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书[5]中认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）明确规定了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。因此，车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施，可以认定张某购买的车位具有《执行异议和复议规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。
三、近期裁判意见的变化
《物权法》规定，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押物。而《民法典》修改了此项内容，规定除非抵押合同另有约定，否则，抵押人可以转让抵押物。《民法典》第二百七十五条第一款[6]、第二百七十六条[7]关于规划建设的车位应当首先满足业主需要的强制性规定，自《民法典》颁布实施后，法院根据《民法典》上述规定，认定[8]小区业主专有的车位应优先于设立在后的车位整体抵押权得到保护，其权益可排除执行[9]。以广东省高级人民法院审理的车位买受人诉某合伙企业申请执行人执行异议之诉系列案件为例[10]。
近年“烂尾楼”现象频发导致建设工程上多种权利的冲突剧增，今年四月最高人民法院发布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）。《批复》针对人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，该批复明确多种不同类型的权利发生冲突时，消费者权益保护优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。对消费者仅要求满足以居住为目的购买和支付全部价款两个要件。按照当前的裁判倾向，承认车位作为房屋的配套设施，同样具备保障消费者生存权、居住权的属性，车位买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权等优先权受到保护。
四、对《批复》涉及车位权利保护顺位的思考
（一）《批复》未明确消费者的定义，未限制唯一的条件，加重了抵押权人核查的责任。
《执业异议与复议规定》第二十九条明确消费者购买商品房为“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而《批复》并未限制消费者名下无其他用于居住的房屋，不对房屋数量予以限制，无从判断消费者购买房屋的真实目的是出于居住需求抑或出于投资目的，没有对房屋的性质作出限制，不区分住宅、商用公寓、商住两用的商铺等，仅要求房屋的购买用途为居住，特别是实践中多数情况下车位未过户登记，没有网签备案，抵押权人除核查不动产权属登记之外，还需要调查不动产真实的权利状态，是否由他人占有使用等情况，降低交易的效率，不利于交易安全。
（二）《批复》不考虑买受权设立时间，与《执行异议和复议规定》规定相矛盾。
《执行异议和复议规定》规定的两种排除担保物权执行情形的重要条件是商品房买卖合同签订于“人民法院查封前”，根据批复第二条规定，不考虑抵押权成立时间先后，亦不考虑商品房消费者是否知晓该不动产上存在抵押权，只要是基于居住需要，且支付价款，其请求交付商品房的权利或支付价款权利，优先于抵押权。但消费者是否可以据此排除抵押权人对该不动产的强制执行，不受《执行异议和复议规定》的时间限制，最高人民法院并无明确指示。
（三）人防工程的车位优先权是否可以适用《批复》，尚需观察
如上所述，以人防工程做为地下车位，其归属在司法实践中还存在较大争议建筑工程未竣工前，开发商将建筑工程整体（含人防车位）抵押给融资方后，开发商又将人防车位的使用权转让给买受人。由于人防车位的要区分不同的情形予以讨论。有意见认为人防工程属于国有资产，所有权归属于国家，开发商仅享有使用权，且必须经过审批通过，颁发使用权证。有意见认为遵循“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，认定所有权人。部分地方的法规支持自主投资的开发商取得所有权，且可以办理不动产权证。开发商将人防车位的使用权转让给业主，是否能参考适用商品房消费者保护的条款，优先于抵押权得到保护，尚无定论。
结 语
车位作为新建楼盘重要的组成部分，各个小区的车位价格逐年上涨，鉴于车位权属的复杂性，车位买受人的权利能否优先于抵押担保物权、建设工程价款优先权得到保护，尚需《批复》在司法实践中的落实。
参考文献：
[1]人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；
[2]消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；
[3] (2022)最高法民终72号；
[4] (2022)最高法民申73号；
[5] (2022)最高法民终86号；
[6] 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；
[7] 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；
[8] 《中华人民共和国物权编理解与适用（上）》第369页；
[9] 《车位被“先卖后抵”？这样维权！》来源于广东省最高人民法院公众号，作者：何颖法官https://mp.weixin.qq.com/s/sbKzcOkGgkhp9IVVTLvSMQ
[10] 广东省高级人民法院在(2022)粤民终845号二审民事判决书中认定，现为实现抵押权保全案涉车位有违民法典所规定的 规划建设的车位应当首先满足业主需要的强制性规定，因此抵押权人享有的抵押权不应当优于业主对案涉车位依法享有的业主专有权。