业委会追索公共收益纠纷并非《民事案件案由规定》的案由，其属于物业服务合同纠纷项下标的额较大的一种纠纷，也是业委会与物业企业的矛盾聚焦点。本文通篇称之为业委会追索公共收益纠纷，是为了将此类纠纷与一般的业主与物业企业关于物业费、安全保障、财产、健康等物业服务合同纠纷区分开来。
本文以业委会追索公共收益纠纷为例，简要分享本人在处理该类案件时的一些经验和体会。业委会追索公共收益纠纷通常会涉及到三个方面的问题：公共收益的一般种类，纠纷的适格原告、管辖法院、诉讼时效，公共收益金额如何确定。本文主要从这三个方面进行总结梳理。
公共收益的一般种类
公共收益又称公区收益，是指利用小区内共有部分经营产生的收入减去成本所得收益。《民法典》第282条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主所有。之所以公共收益属于全体业主，是因为《民法典》271条规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
根据《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第3条、《住宅专项维修资金管理办法》第3条、以及《民法典》282条的条文理解，一般的共有部分包括：
1、除城镇公共道路外的建筑区划内的道路；
2、除城镇绿地或明示属于个人外的建筑区划内的绿地；
3、其他公共场所、公用设施、物业服务用房，不含建造成本未分摊至业主的会所、售楼处等；
4、规划外的车位以及建造成本分摊至销售价格中的人防车位；
5、楼顶平台、建筑外墙面、建筑构造中的大堂、设备间、避难层、走廊、楼梯、过道、电梯间等。
结合上述共有部分我们可知，常见的公共收益一般为车位租金、物业用房租金、电梯间、外墙面广告费、道闸广告费、直饮水或售卖机场地租金、网络供应商场地租金及电费、第三方服务商临时推广场地租金、利用楼顶太阳能发电产生收益、电动自行车充电收益等。其中车位租金占公共收益的比例较大，一般可以达到一半以上。
《民法典物权编理解与适用》中275条的条文含义显示规划内车位指的是建设单位在建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。规划内车位需要同时满足经规划批准并可以办理产权登记两个条件，这与《民事审判实务问答》（最高人民法院民事审判第一庭编，法律出版社2021年7月出版）中载明的凡经过规划的车位均不属于业主共有的意见不同。
徐州中院（2018）苏0303民初616号判决书指出：凡是经过规划的，无论是地上还是地下，无论是否在小区道路上，都由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。虽然《物权法》没有明确规划车位的归属，但从《物权法》第七十四条第二款关于“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的表述，规划车位实际上属房地产开发企业所有，规划车位的所有权不属于业主共有。
我们认为，应当尊重《民法典》条文含义，仅经过规划但不能办理登记的车位应当认为属于业主共有车位。云南省高院（2019）云民申1634号裁定书显示：在不能办理产权登记的情况下，争议的65个车位并不能成为享有专有权的专有部分。虽然开发商在取得涉案项目土地使用权时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为涉案项目土地使用权人，但小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。争议的65个地面车位虽然经规划批准，但根据规划建设地面车位是开发商建设物业附属设施的义务，开发商并不因停车位的建设经过规划批准而必然享有争议65个车位的所有权。(2017)最高法民申2817号裁定书亦持云南省高院相同意见。
▶纠纷的适格原告、管辖法院、诉讼时效
一、适格原告
查阅相关案例，业委会与物业企业公共收益纠纷的原告一般为业委会。《民法典》278条规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项需要经过专有部分面积占比三分之二的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决并且参与表决的专有部分面积过半数和人数过半数的业主同意。故业委会在提起诉讼前应当召开业主大会就诉讼、聘用律师等事宜进行表决。徐州市鼓楼区法院(2022)苏0302民初1453号裁定书认为：提起本案诉讼作为涉及小区全体业主利益的重大事项，应为业主大会议事内容，但原告未提供证据证明提起本案诉讼经业主大会通过或决定。故本案起诉不能确定为真实意思表示，原告诉讼主体不适格，应裁定驳回其起诉。张家港市法院(2021)苏0582民初13837号之一裁定书认为：业主委员会是业主大会的执行机构，其本身并不是诉争权利的承受者，不享有裁判结果所确定的实体权利，裁判结果应当由全体业主承担。本案中，龙庭业委会未经业主大会授权就涉及公共收益部分等提起本案诉讼，龙庭业委会不具有民事诉讼主体资格，其起诉不具备法律规定的受理条件。
若经过业主大会决定通过的小区议事规则规定：业主大会授权业主委员会，代表业主对物业管理区域内的业主、物业企业、以及其他第三人侵犯全体业主公共利益的行为，包括拖欠、侵占公共收益等，业委会有权依法向人民法院提起诉讼、聘请律师。此时不经过业主大会表决提起诉讼一般不会被法院驳回起诉，具体参见南京市栖霞区（2022）苏0113民初6356号判决书。
此外，若业委会已经作出解散决定，则不具备民事案件的主体资格。南京市栖霞区法院(2020)苏0113民初1008号裁定书指出：本案中，燕澜湾业委会于2021年4月28日宣布解散，至今未选举产生新一届业主委员会，其作为民事主体现已消亡，已不具备民事案件主体资格。且原告未提交燕澜湾小区就提起本案诉讼形成的业主大会决议，故燕澜湾业委会目前尚无权提起本次诉讼。
二、管辖法院
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第18条规定：合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。追索公共收益系物业服务合同纠纷，则该标的属于其他标的，若合同并未约定履行地或约定不明确，物业企业所在地为合同履行地。无锡锡山区法院(2023)苏0205民初479号裁定书持以上意见。
三、诉讼时效
业委会与物业企业关于公共收益纠纷系合同纠纷，应当适用三年诉讼时效，诉讼时效的起算点有以下几种观点。
1、按公共收益确定之日起算
《民法典》188条规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。若物业企业在服务期间未公示公共收益，则业委会无法确定是否存在公共收益结余，即便物业企业已经退出案涉小区超过三年，业委会提起诉讼仍然未过诉讼时效。江苏省高院(2014)苏审三民申字第253号裁定书认为：安居物业在涉诉小区提供物业服务期间未公布该小区公益收入情况，也未提供公益收入与业主进行结算的相关资料，其对公共收益的占有一直处于持续状态，故长江业委会提起诉讼要求按合同约定比例进行分配，并未超过诉讼时效。
2、从物业企业退场之日起算
苏州市工业园区法院（2020）苏0591民初362号判决书认为：关于2008年至2016年临停车费，首先，关于诉讼时效问题，因建屋公司持续提供物业服务至2019年7月，东湖大郡一期业委会此后就公共收益结算提起诉讼并未超出诉讼时效的规定，本院对建屋公司诉讼时效的抗辩意见不予采信。
3、连续签订多份物业服务合同的，以最后一期物业服务合同终止之日起算
无锡市中院(2018)苏02民终2343号判决书指出：星河公司履行前期物业服务合同是连续的，至2015年4月其退出国际一花园，双方因交接事宜产生争议，诉讼时效应自2015年4月起算，故国际一花园业委会的诉请未超过诉讼时效。
我们认为以上观点均有其可取之处，同时应当注意到在实际生活中存在物业企业退出小区多年后业主委员会才成立的情形。此类情形下，若以物业企业退场之日起算诉讼时效满3年，应当从保护业主权益以及不得因违约而获利的角度出发，以业委会成立之日起算诉讼时效。
此外，应当注意此类纠纷中的诉讼时效中断问题，原被告双方商谈并达成关于公共收益的方案可以产生诉讼时效中断的效果。南京市栖霞区法院（2022）苏0113民初6365号判决书指出：物业企业与业委会曾于2021年3月10日就案涉小区2016-2020公共收益进行商谈并形成了会议纪要，被告物业公司承诺“划拨给小区的公共收益总额保底100万元”，该承诺应视为业委会向物业公司主张过2016-2020期间的小区公共收益，诉讼时效应由此产生中断的效力。
公共收益金额的确定
一、共同委托审计与司法审计
由于公共收益的相关证据材料由物业企业掌握，业委会往往难以提供直接证据证明物业企业占有公共收益不返还，但基于证据规则，主张积极事实存在的一方应当提供证据。法院在审理此类纠纷时，一般会要求业委会提供初步证据。此时，业委会可以沟通物业企业要求共同委托审计单位对公共收益进行审计，也可以在诉讼中提起司法审计申请。若物业企业愿意配合共同委托审计，则不必提司法审计，因为可能被法院以物业企业已经公示过公共收益但业委会未提出异议为由否定。此外司法审计费用一般在十万元左右，成本较高。若审计出的公共收益与物业企业公示不一致，则该部分审计费应该由物业企业承担。南京中级法院(2021)苏01民终2815号判决书认为：关于审计费用问题，万科物业公司应当按物业服务合同约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况如实公示，保障业主的知情权。因其公开的公共部分经营收益收支明细与审计数额明显不符，故一审确认该审计费用由万科物业公司承担，并无不当。南京市栖霞区法院（2022）苏0113民初6356号判决书关于审计费用承担的观点值得商榷：审计费系双方结算公共收益的必要合理费用，本院参照公共收益分配比例酌定业委会承担7万元，物业企业承担3万元。
在审计过程中应当注意，物业企业可能会将一份电梯广告合同拆分为电梯广告合同和物业服务管理合同，即将应当全额计入公共收益的电梯广告服务费拆分成两部分，以物业服务管理的名义侵占公共收益。实际上物业企业并不会为电梯广告商提供任何物业管理服务，也并未在物业管理服务方面增加成本，而所谓的物业管理费比例一般为广告收入的50%。作为业委会的代理律师，应当沟通审计单位注意此类虚假意思表示的合同，将全部收入纳入公共收益。
二、收益分配比例及使用
物业服务合同约定公共收益按比例在物业企业与全体业主之间分配的，并不违反《民法典》282条的规定。我们认为，若物业服务合同不存在其他无效情形，在其中约定按比例分配公共收益系全体业主对自身权益的自由处分，不宜过分干预。
《物业管理条例》第54条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。该规定并非要求公共收益需先用于补充专项维修资金，按业主大会决定使用并不违反该规定。在诉讼中物业企业可能会主张公共收益不应当返还业委会，应当直接补充专项维修资金，此类主张一般不会得到支持。南京中院公布的贯彻实施《民法典》典型案例（2022）苏01民终8848号判决书指出：无论业主以哪种形式使用公共收益，均不能改变公共收益属于全体业主共有的事实。物业企业主张将公共收益直接纳入住宅专项维修资金，实则代业主行使公共收益处分权，该主张有违《民法典》相关规定，不予支持。
三、合理成本及税费
物业企业主张的为公区经营产生的额外成本应当与一般物业服务成本具有明显区分。南京中院（2022）苏01民终8848号判决书认为：物业企业在小区内本就负有提供清洁卫生、交通管理、秩序维护等合同义务，其提供的人员成本说明不足以证明仅系其提供停车服务（公区经营）而产生，故其主张扣除人工成本1384268.16元依据不足，本院不予支持。
在物业企业就合理成本举证不能的时候，法院有权依法酌定。南京中院（2020）苏01民终352号判决书认为：物业企业对自身的经营成本应当提供证据证明，其提供行业研报尚不能证明其直接支出的成本，故一审法院酌定成本为10%并扣除，并无不当。
物业企业未提供公共收益缴税凭证的，主张扣除税费再分配收益不予支持。江苏省高院 (2020)苏民申1430号裁定书显示：鑫宏公司要求公共收益中优先扣除税费缺乏依据。鑫宏公司提供的缴税凭证不能确认是缴纳本案中公共收益的税款。故其未提供充分证据证明其对公共收益已经缴纳相应税费及缴费金额。《物业服务合同》并未约定收益中应扣除税费，故鑫宏公司要求扣除税费的主张，不能成立。
四、物业服务合同终止后继续服务的公共收益分配规则
合同的权利义务终止，不影响清理结算条款效力。南京市栖霞法院（2022）苏0113民初6356号判决书认为：合同的权利义务关系终止，不影响合同结算和清理条款的效力。故原《学仕风华苑物业服务合同》中有关结算和清理的条款继续有效，即该合同十四条约定“公区经营收入扣除成本和税金及附加后，剩余部分三七分成，70%归全体业主所有”继续有效。我们认为该观点值得商榷，《民法典》567条规定合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。该条款之前几条描述的均是合同解除的相关规定。567条的合同的权利义务关系终止，并非指合同经正常完整履行的权利义务终止，合同正常完整履行的权利义务终止本身就包括清理结算义务的履行完毕，我们认为该条应当理解为合同解除导致的权利义务终止。所谓结算和清理条款继续有效指的是对原合同未结之债权债务的结算与清理。合同权利义务终止后物业服务企业继续服务的，产生的是新的债权债务，原合同的清理结算条款并不必然适用于新债权债务。
五、违章建筑产生的收益处理
对于业主或物业管理人占用公共区域建立违章建筑产生的收益，业委会可以依据《物业管理条例》第66条规定向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉举报，主张该部分收益属于全体业主，直接起诉法院不处理该部分的纠纷。江苏省丰县法院(2014)丰民初字第2566号判决书认为：杨超峰占用的B区铁皮屋和10间因没有建设工程规划许可证的建筑，法院不能通过民事案件的审判变相为不合法的建筑物确权，应当由政府相关部门作出处理，原告就此提起的诉讼不属于法院受理民事案件的范围，本案不予处理。
结 语
本文仅研究江苏省部分案例，对业委会追索公共收益纠纷办案过程中常见问题进行了一些简要分析，以期对大家在办理类案时有所裨益。