近年来，各地政府推出了众多政策优惠、配套完善的产业园区，该类园区厂房往往也成为生产型企业日常生产经营场所的优选。园区厂房租赁具有租期长、租金高、面积大等特点，且多采用园区格式文本，出租人作为园区房屋的所有人/管理人，在谈判地位上也往往占据优势。因此，企业应当审慎对待《厂房租赁合同》内容，在有限的谈判空间内尽可能地维护自身利益。本文从实务角度出发，对《厂房租赁合同》应当着重关注的条款及风险点进行提示，以期供相关企业及同行参考。
一、全面了解厂房权属情况
1.应核实待租厂房是否具有完备的权属证书
在签订《厂房租赁合同》前，企业应当对待租厂房的权属情况做尽可能全面的了解，如要求出租人提供厂房的产权证书；若出租人不是产权人的，还应当要求出租人提供其有权出租该处厂房的相应证明文件，如产权人授权书等。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”在该种情况下，如果企业在签订合同时未注意审核相关权属文件的，可能承担一定比例的缔约过失责任。
在青岛上品诺蕊生物科技有限公司、青岛崂发包装制品有限公司房屋租赁合同纠纷（(2022)鲁02民终10578号）案件中，出租人崂发公司明知对外出租的厂房无建设规划手续，仍出租给上品诺蕊公司，其本身负有过错，而上品诺蕊公司也未尽审慎义务，负有缔约过失责任。法院最终判定，承租人实际产生损失总计207000元，由出租人崂发公司承担144900元（70%），上品诺蕊公司承担62100元（30%）。
2.应核实待租厂房是否存在权利瑕疵
企业在签署《厂房租赁合同》前，还应当审查待租厂房是否存在权利瑕疵，如是否存在抵押等。若涉案厂房抵押登记在先、租赁在后，无论企业对涉案厂房是否享有租赁权，均不能对抗抵押权人因实现抵押权所取得的对涉案厂房的所有权。《解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”
在中国民生银行股份有限公司烟台分行、蓬莱蔚阳酒业有限公司等排除妨害纠纷（(2022)鲁06民终1993号）案件中，经二审法院确认，涉案不动产已于2015年5月28日经登记被民生银行设立抵押权，之后，蔚阳酒业方于2016年1月5日取得涉案不动产的租赁权。由于经登记的抵押权设立在先，抵押权人民生银行通过实现抵押权取得了涉案不动产的所有权，对涉案不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据相关法律规定，承租人蔚阳酒业与出租人华鲁酒业签订的《房屋土地租赁合同书》无论是否有效，均不会对抵押权人民生银行实现抵押权产生阻碍，该租赁合同对民生银行不产生任何约束力，民生银行可以对妨害其占有、使用、收益和处分涉案不动产的行为，依法有权请求排除妨害或者消除危险。
3.应特别注意待租厂房的消防验收问题
待租厂房存在消防问题可能给企业带来两个方面的风险：
（1）企业未尽消防审查义务可能承担过错责任
因厂房一般面积较大，租金较高，如若发生火灾，会给企业带来重大财产损失；而企业未依法尽到消防审查义务的可能需要自行承担部分损失。因此，企业在签订《厂房租赁合同》前应当审查消防验收手续是否完成，在承租过程中也应当重视厂房管理，尽到更多的安全注意义务。
在山东佳怡物流有限公司、高新开发区舜华奥天经贸部等房屋租赁合同（(2021)鲁01民再214号）案件中，纠纷涉案房屋作为仓库使用，舜华奥天经贸部作为出租方，未进行竣工消防备案，导致涉案房屋在消防安全隐患，亦未对涉案房屋进行防火检查，对涉案房屋火灾发生存在一定过错。达芙妮公司作为次承租人在实际使用过程中疏于管理，未及时进行安全检查，导致火灾发生，对此存在较大过错。据前所述，根据合同的相对性，佳怡物流公司作为转租方，应对达芙妮公司存在的过错承担责任。最后法院判定对于火灾事故造成的损失3,365,646.07元，承租人佳怡物流公司承担2,019,387.64（60%），出租人舜华奥天经贸部承担1,346,258.43元的损失（40%）。
（2）企业应当承担在厂房租赁过程中消防手续的办理
在租赁过程中，企业通常是办理消防手续的义务主体，出租人仅承担协助办理的义务。承租人以出租人未办理消防手续为由拒绝支付租金的，法院一般不予支持。
在黄冈新泰纺织服装有限公司、湖北台耀印染有限公司房屋租赁合同纠纷（(2019)鄂11民终2342号）案件中，双方约定消防有关手续由承租人台耀公司出面办理，出租人新泰公司的义务仅仅是协助办理，且合格的消防手续的取得，取决于台耀公司承租后消防设施及消防措施是否符合有关规定，因而，未能取得合格的消防手续是承租人的责任，出租人并不构成违约，故法院判定承租人不能够因出租人未办理消防手续构成违约而拒付租金。
二、租赁厂房的交付
1.应注意明确约定待租厂房的具体交付日期
《厂房租赁合同》中应当明确约定待租厂房的交付日期，具体落实到年月日。实践中的交付通常会在企业进行检查验收后，签署《交房确认书》及《交付清单》，移交钥匙，以此标志厂房交付的完成。因此，企业在签署相关书面文件的时候，应当注意是否已经实际完成了验收，如存在不符项，应在书面文件中予以载明。
有时，企业还需要出租人提前对厂房进行装修改造，以满足其生产经营需要。在这种情况下，出租人需要与第三方签订工程施工承包合同，由第三方完成相关施工改造。则企业还应当关注出租人与第三方的合同约定及实际施工进度，避免由于第三方违约导致出租人违约，从而影响企业的正常入住与经营。
在童华东与解宝林厂房租赁合同纠纷（(2016)鄂12民终592号）案件中，《厂房租赁合同》中约定了出租人童华东在交付厂房时必须达到的使用标准（具体包括确保电力供应和排污管道通畅等），并约定了相应的违约责任。出租人童华东承诺在收到定金后65日内交付厂房给承租人解宝林使用。随后，出租人与第三方签订工程施工承包合同，约定竣工日期为合同签订之日起120个工作日内完成，该竣工日期比《厂房租赁合同》约定的交付租赁厂房日期迟延了55天。后因施工未能按期完成导致出租人未能按期交付厂房等原因，导致承租人要求解除合同、赔偿违约金。最终法院判决出租人返还承租人定金、租金124000元，支付违约金10万元。本案中，企业虽通过诉讼挽回了相应损失，但也实际影响了自身的生产经营进度。
2.应列明待租厂房交付标准以及相应的违约责任
《厂房租赁合同》中还应当明确约定待租厂房的具体交付标准、交付要求，以及未达到交付标准时所需承担的相应的违约责任，以确保企业在日后可以按照租赁目的正常使用待租厂房，且在对方违约时有主张违约责任的明确依据。
在前面提到的（(2016)鄂12民终592号）案件中，出租人童华东与承租人解宝林在《厂房租赁合同》中约定了出租人在交付厂房时必须达到的使用标准（具体包括确保电力供应和排污管道通畅等），并约定了因出租人的原因造成厂房延迟交付时的违约责任（即：出租人需每日赔付经济损失1000元；若延误时间超过30天，则合同自动终止，出租人将返还定金并给予承租人15万元赔偿）。后出租人实际延迟55天交房。法院判决认为，出租人未按照合同约定交付租赁厂房及其附属设施，构成违约，应当承担全部责任，最终法院判决出租人返还承租人定金、租金124000元，支付违约金10万元。
三、租赁厂房的使用
1.租赁厂房的装修与改造
根据《解释》第十条以及第十一条规定：“承租人在征得出租人同意的情况下对房屋进行装饰装修，待租赁合同到期或者解除后，除当事人另有约定的情况外，对于未形成附和的装修部分由承租人自行拆除。对于已经形成附和的部分，在双方没有约定的情况下，由造成合同解除的过错方承担剩余租赁期内装饰装修残值损失；双方均有过错的，由双方根据各自的过错承担相应的责任；双方均没有过错的，由双方按照公平原则分担。”
企业应当注意，《厂房租赁合同中》通常会约定，对于待租厂房的装修改造应当事先征得出租人的同意。对于出租人的同意表示，企业应当留有书面证据。另外，我们建议企业在装修改造过程中尽量减少形成附和的装饰装修，以便在合同解除时降低自身损失。
在濮阳市世纪腾飞机械设备制造有限公司、河南信宇石油机械制造股份有限公司租赁合同纠纷（(2022)豫09民终130号）案件中，双方在《厂房租赁合同》约定，承租方如需改变厂房内部结果或者装修厂房、添加对厂房结构有影响的设施,必须事先征得出租方书面同意。但承租方在本案中并未提供证据证明其对案涉房屋进行装修是经过了出租方的书面同意，而仅主张是出租方口头同意装修，且出租方对此不予认可，最终法院认为，承租方即使对争议厂房进行了装修并支出了装修费用，也应自行负担。
2.租赁厂房的用途
《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”第七百零九条规定:“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。……”第七百一十一条规定:“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”
在肖景和、赵滨租赁合同纠纷（(2022)辽02民终3553号）案件中，约定的租赁物为1号至10号车间共计约13,000平方米，用途为经营养殖使用，但承租人非法占用了包括5、6号车间厂房东侧的仓库以及7、8号车间厂房东侧的2楼等多处未承租的区域；且在未经出租人同意的情况下，承租人实际使用7、8号厂房相邻二层建筑物的一层区域、且擅自将7、8号厂房与二层建筑共同的承重墙体砸通，该行为既有违承租人妥善使用租赁物的基本准则，亦不符合合同约定租赁物的使用性质，更对租赁物造成严重损坏并产生实际损失，故法院认定出租人享有法定解除合同的权利，承租人应当承担因自己严重违约行为导致合同解除后200余万元投资成本的损失。
3.待租厂房的转租
（1）转租权利的设定
《民法典》第七百一十六条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……“《厂房租赁合同》通常会明确约定厂房是否可以转租以及转租人的义务。实践中，出租人一般会都对承租人的转租权进行限制，承租人要取得转租权必须事先取得出租人书面同意，否则出租人有权解除合同。
但有一种例外情形，《解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”即，在此情况下认为出租人默示同意了承租人的转租行为。
另外，如果企业承租厂房的实际使用方是其关联公司，且承租人对此明知且同意的，应当在合同中写明该等例外情形。
（2）次承租人对于房屋造成的损失由承租人承担
《民法典》第七百一十六条第二款规定：“……承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。在前面提到的(2021)鲁01民再214号案件中，承租人佳怡物流公司经出租人同意将房屋转租给了达芙妮公司，后涉案房屋发生火灾，达芙妮公司作为次承租人，因其疏于管理，未及时安全检查，导致火灾发生，对此存在较大过错。佳怡物流公司作为转租方，应对达芙妮公司存在的过错承担责任。最后法院判定承租人佳怡物流公司承担损失2019387.64元（60%）。
四、租赁费用及支付
1.租金的支付时间和方式
企业作为承租人，支付租金是其最主要的义务，也应当是其最为关注的条款。根据商务谈判结果，《厂房租赁合同》中应当明确约定租金的支付方式、支付周期、支付的具体日期，以及水、电、气等费用的承担，以及如果迟延缴纳租金后的违约责任。企业还应关注免租期、合同履行期间内租金是否上涨等问题。
在成都东方雷神标准电器有限公司、赖贵蓉等房屋租赁合同（(2022)川01民终4057号）案件中，当事人约定“第二年开始的工厂使用费按蛟龙工业港区内行情同比幅度上调”，但双方并未明确具体上调标准。本案中，由于合同已经约定了租金上调，适当增加租金并不违背承租人签订合同时应当预见的范围，当事人均有权对剩余租金期限租金增加标准进行协商。最终，法院结合时间期限，以及逐年适当递增、公平合理等原则，确定应当补偿增加租金95000元。
2.企业遭遇不可抗力时，应及时主张自身权利
企业还要考虑因不可抗力或征收、征用等原因导致租赁物无法使用时租金的减免与返还，在该等情形发生时应及时主张自身权利。《最高人民法院关于妥善审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”
在杜启松、张文超房屋租赁合同纠纷（(2022)湘07民终1984号）案件中，2020年初全国爆发新冠肺炎疫情，当地政府于同年2至4月采取了相应的疫情防控措施，故该疫情属于不可抗力，承租人杜启松原本有权对这段时间申请减免租金，但承租人当时并未向张文超申请减免租金，而是向其交付了2020年当年全部租金，则应视为其放弃了该等权利。2021年11月以后，当地没有爆发新冠疫情，政府亦未采取管控措施，也并未影响承租人对案涉厂房的使用，故其无权要求减免租金。最终，法院判决承租人应按合同约定支付租金及相应的违约金。
五、合同解除
1.出租人根本违约导致不能实现合同目的
从企业角度而言，值得关注的情形是因出租人的原因导致企业无法实现最初签订《厂房租赁合同》时约定的租赁目的的，则企业可以主张解除合同。
在武汉茂益晟实业有限公司、武汉芯屿体育发展有限公司租赁合同纠纷（ (2022)鄂01民终6086号）案件中，在双方合同履行期间，出租人将案涉租赁厂房剩余未租部分租赁给汽车修理企业，该企业作业的巨大噪音、尾气排放，给承租人经营环境造成严重影响，且出租人未能采取有效措施，保持承租人对案涉租赁厂房的正常使用，导致承租人无法正常经营，承租人租赁房屋用于羽毛球馆经营的合同目的无法实现。最终，法院认为出租人的行为已构成根本违约，承租人依法享有合同解除权。
而当违约情形比较轻微，并不影响合同目的的时候，企业则不能以此为由主张解除合同，但可以主张相应的违约金等。
在中山创新电子电器实业有限公司、薛平平等房屋租赁合同纠纷（(2022)粤20民终7181号）案件中，出租人因承租人拖欠租金等原因主张解除合同。二审法院认为，承租人拖欠出租人共计5382元仅属于瑕疵履行，并不影响出租人收取租金的合同目的的实现，不构成根本违约，合同无需解除，因此，法院最终仅判决出租人没收承租人缴纳的履约保证金326000元。
2.合同解除房屋的返还
《厂房租赁合同》解除的后果主要包括房屋的返还、租金的结算和违约责任的确定。因生产型企业还涉及装修改造等问题，企业还要特别注意合同中关于解除后租赁厂房返还标准，以及装饰装修处理办法等问题的约定。
在黎伙光、周国栋房屋租赁合同纠纷（(2022)苏08民终3668号）案件中，根据《厂房租赁合同》的约定，承租人黎伙光在合同终止履行后应当负担恢复租赁物原状的义务。另外双方在《租房补充》中还明确约定：“拆搬部分只涉及冷库和桌、空调，其它一概不能拆，冷库下面地坪必须处理，所产生墙洞要处理。其中房子中间一间墙需要拆除（实体），运走其中垃圾，恢复原样。”因承租人未能及时履行上述恢复原状义务，出租人自行拆除了场地中间墙体并对冷库下面地坪进行了恢复，法院认定出租人因自行恢复案涉场地原状的产生的相关费用应当由承租人承担。