Q：房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？
A：律师认为，判断交付房屋与广告不符是否为违约情况，首先要分辨销售广告是要约还是要约邀请，只有要约才具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
实践中，要能实现成功主张违约责任有两个前提，首先需要收集有销售广告的证据；其次是销售广告要在商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出明确的说明和允诺，并对订立合同及房屋价款有重大影响。若购房者存在以上充分证据的情况下，就可以向开发建设单位主张违约责任。
Q：出卖人未取得商品房预售许可证明，其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？
A：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”。
以上规定涉及对合同效力追认的法律问题，在合同本身无效的情况下，若开发企业在业主起诉前已经取得了商品房预售许可证明的，法院也可以认定合同有效，该效力可以追溯到签署合同之时。
Q：房屋买卖双方签订合同后，出卖人再次将房屋出售善意第三人并交付使用，买受人可以请求交付房屋？
A：“一房二卖”的纠纷主要涉及两个法律实务问题：数个买卖合同的效力认定，以及数个买受人的利益如何保护的问题。根据“物权债权区分”原则，如果数个买受人均要求履行合同的，一般应优先保护已经办理房屋所有权变更登记（或备案登记）的买受人；各买受人均未办理登记的，应优先保护已合法占有房屋的买受人；若数个合同均未实际履行的，可参考合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
若第一个业主与出卖人签署《商品房买卖合同》并已办理房屋备案登记，即使出卖人与善意第三人再次签署《商品房买卖合同》并交付商品房的，第一个业主因已办理备案登记而享有物权优先保护权，通常可以主张要求交付房屋，善意第三人可以向出卖人主张违约责任。若第一个业主未办理房屋产权或房屋备案登记，则不享有优先保护的权利，善意第三人通常有权基于已经交付使用房屋而享有优先权。