一、背景
2022年6月30日，景德镇市某楼盘业主发布《强制停贷告知书》，要求全面项目复工，否则将停止按月归还购房按揭贷款。随后，全国各地陆续有停工项目业主发布《强制停贷告知书》，集体宣布将停止还贷直至项目复工或项目竣工验收完成。多家银行亦迅速发布声明：已经对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况展开排查，目前已发公告的多家银行均表示，涉及的业务规模较小，整体风险可控。以上异象则是商品房预售方式固有弊端在房地产市场下行、房企经营日益恶化的特殊背景下的显现。在当前的特殊形势下，停工项目的购房者究竟能否以停止还贷来对抗开发商及银行，从而完成自救而无须承担责任呢？面对购房者的该自救行为，银行要如何应对呢？本文将对其进行逐一分析。
二、商品房预售方式下的多重法律关系
商品房预售来源于香港的“卖楼花”，是指房地产项目在未正式完工前，购房者先交房款预购楼房，在房屋竣工验收完成后，再交付给购房者；就像买家先交钱买果树开花阶段的那朵“花”，然后在花结成果时再摘那个“果实（房子）”。1994年颁布施行的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，正式从法律层面规定了商品房预售方式，并对预售条件、监管等作出了原则性规定。
（一）商品房预售方式下的两大行政管理制度
1、 商品房预售许可制度
根据《城市房地产管理法》第四十五条第一、二款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”根据该条规定，房地产开发项目必须在满足法律规定的条件时，才能进行商品房预售；各地地方性法规对商品房预售许可制度进行了进一步的细化规定。而房地产预售许可制度的设立能够在一定程度上避免楼盘烂尾无法交付的风险。但是，由于商品房预售方式具有项目开发建设信息不对称、交易结果的不确定性等特征，使得购房人在商品房预售买卖中处于劣势地位，商品房预售交易中的风险仍然存在，不能完全避免。
2、商品房预售资金监管制度
为了保障购房者支付给开发商的购房款用于项目的开发建设，以为房地产开发项目的顺利交付提供资金保障，我国建立了商品房预售资金监管制度。根据《城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”各省市根据该原则性规定，亦建立了符合当地房地产开发项目情况的预售资金监管制度。根据各省市的预售资金监督管理办法，关于预售资金监管的主要规定如下：
◆预售资金定义：房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的购房款(包括首付款（含定金）、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)；
◆预售资金监管手段：各地通常以设立银行专用账户的形式对预售资金进行监管，开发商与监管银行、监管部门（多为住建部门）签订《预售资金监管协议》。
◆预售资金监管主体：·住房和城乡建设行政主管部门：行政监管主体；·监管银行：对监管额度内的预售款进行监管；根据按房地产交易登记机构核准同意支付的数额进行拨付；·贷款银行：履行将购房贷款支付至预售资金监管账户的义务；
◆预售资金监管及使用主要流程：开发商开设预售资金监管账户——开发商、银行、监管部门签署《预售资金监管协议》——预售款全部存入预售资金监管账户——开发商根据项目开发建设进度申请支取监管额度内的预售款——监管部门对申请进行审核——银行根据审核结果释放预售款。因此，购房预售款的收存、支取等都受到监管部门的监管，开发商及银行应根据规定及监管情况使用、支取预售款，各方主体都不得违反预售资金监管制度的规定。
（二）商品房预售方式下的按揭贷款制度
按揭贷款是指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买商品房并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。由于商品房作为标的额较高的交易对象，多数购房者倾向于采取按揭贷款的方式支付房款。同时，银行为了增强债务如约偿还，除了购房者（贷款人）提供所购商品房进行抵押外，还会要求开发商提供阶段性连带责任保证，保证期间多为购房者取得不动产权证书之日。断供则是指购买人（即贷款人）由于各种原因无法向银行归还购房贷款，银行根据《贷款担保合同》的约定，要求开发商承担保证责任代购房者偿还贷款或行使抵押权，从而提前收回贷款，以保障自己债权的实现。
（三）商品房预售方式下的三重法律关系
在商品房预售方式衍生出的三项关键制度下，共存在三重法律关系：即开发商与购房者之间的商品房买卖合同关系、购房人与银行之间的借款合同关系和抵押合同关系以及开发商与银行之间的保证合同关系以及资金监管关系。
◆开发商与购房者之间的商品房买卖合同关系：
在这一层关系中，购房者向开发商购买商品房并支付购房款，开发商向购房人交付商品房；
◆购房人与银行之间的借款合同关系和抵押合同关系：
在这一层法律关系中，购房者向银行申请贷款并提供所购房屋进行抵押，但是银行并不将将贷款支付至购房者，而是直接支付至开发商的预售资金监管账户，构成对合同相对性原则的突破；
◆开发商与银行之间的保证合同关系以及资金监管关系：
在这一层法律关系中，存在两个法律关系，首先是开发商为购房人的贷款提供连带责任保证的保证合同关系；其次是根据《预售资金监管协议》及预售资金监管规定的资金监管关系，兼具民事与行政的双重关系。因此，在开发商、购房人及银行之间存在多重法律关系，三重法律关系互相关联，各个主体之间互相享有权利并履行义务。
三、在房地产市场现状下，各方主体如何应对本次的“停止还贷”事件
（一）关于购房人是否可以无须归还贷款
在数十个楼盘业主先后发布《停止还贷公告》后，关于在建房地产开发项目停工后，购房人是否可以无须归还贷款的争论又开始出现，而其中争议最大的判决则是最高人民法院做出的（2019）最高法民再245号判决，该判决认为在《商品房买卖合同》、《贷款合同》及《贷款担保合同》解除后，购房人无须向银行承担还款义务。最高院再审评析如下：
◆关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
◆关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。
案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
◆关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。
本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
◆关于该判决的评析
在本次“停止还贷”事件爆发后，很多人以该245号判决为例，不加分析地判断烂尾楼的风险不应全由购房者承担，购房者无须归还银行贷款，这样断章取义的观点必将导致读者对该份判决的误导。接下来，笔者将对该份判决进行详细分析。
首先，对本案进行法律分析之前，需要考虑以下案件背景：
①本案的案件背景为：
开发商逾期交房导致《商品房买卖合同》解除，《贷款合同》《贷款担保合同》已进而解除，一审原告为贷款银行，诉讼请求为要求购房人归还贷款本息，一审被告为购房人主张借款已经由银行支付给开发商，归还主体为开发商而非购房人。此后，原被告双方围绕该争议焦点分别提起二审及再审。
②本案的制度背景为：
购房人选择了按揭贷款的方式支付购房款。按揭系香港人对英美法上一种物的担保方式“Mortgage”意译与音译的混合体，起源于英国。根据《布莱克法律辞典》的解释：按揭是一种通过法律文件确立的为行为义务的履行或金钱债务的清偿提供担保而设定于土地或其他财产之上的权益。根据我国按揭贷款制度的操作实务，购房人向银行申请贷款并提供所购房屋进行抵押，银行直接将贷款支付至开发商，开发商提供阶段性保证责任担保。
因此，在按揭贷款制度下，贷款合同与商品房买卖合同之间关系紧密：一方面，购房人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给开发商作为购房款；另一方面，银行在与购房人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所购商品房作为担保物为贷款合同提供担保。此时，买卖合同的标的物与贷款合同的担保物就具有了同一性。因此，我国商品房预售方式下的按揭贷款制度所产生了突破合同相对性原则的效果，尽管购房人是《贷款合同》的借款人，但是银行提供贷款的义务并未向借款人履行，而是向开发商履行，直接支付至开发商，由开发商实际占有并使用，银行对此明确知晓。
① 该判决并未违反法律适用的规定：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）（以下简称《商品房买卖合同解释2020版》）第21条第2款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
虽然，有观点认为该条款的规定违反了合同相对性原则并免除了购房人剩余贷款的还款义务。亦有观点认为因出卖人的原因导致商品房买卖合同及按揭贷款合同解除且出卖人已经实际占有贷款的，由出卖人承担返还贷款的责任,是按揭贷款购房方式的特定要求决定的。但是，笔者认为前述观点均不具有合理性。
银行之所以会将贷款支付给开发商是基于购房人的指示，其法律关系基础仍然是贷款银行与购房者之间的法律关系，贷款银行与开发商之间不存在交易关系。因此，银行此时所享有的权利仍然是债权请求权的范畴，而非物权范围的返还请求权与占有回复请求权。而司法解释之所以规定出卖人直接将收受的购房款分别归还贷款银行及买受人，主要是由于该购房款由开发商实际占用及使用，贷款银行则是基于债权请求权请求开发商归还贷款。
② 该判决符合案件的具体制度背景：
尽管根据案涉《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”但是，该条款为格式条款，与本案中按揭贷款制度下的购房贷款由开发商实际占有并使用的实际情况不符。如果按照格式条款的约定，判决由并未实际占有借款的购房人向银行归还贷款，不仅违背了现实情况，而且构成了不合理地加重了购房人的责任。
③ 该判决遵循公平原则，结合现实情况对银行、购房人、开发商的权益进行权衡：
在商品房预售方式下，银行、购房人、开发商三方合法权益平衡的条件在于：购房人按期支付房款并归还贷款，开发商按期交付房屋，开发商按约发放贷款并进行资金监管。在实际履行过程中，任一方未尽到自身的主要义务都将导致三方权益的失衡。具体到本案中，开发商实际占有并使用了购房贷款，但未按约向购房人交付房屋导致《商品房买卖合同》解除，进而导致《贷款合同》及《贷款担保合同》解除，合法权益直接受到影响的主体为购房人，其未能取得商品房，如果再要求由其向银行归还未由其占有的购房款，将构成不合理地加重其负担，损害购房人的合法权益。
虽然有观点认为贷款合同属于各方当事人私法自治的范畴，司法不应介入平等民事主体之间的法律关系，干涉合同的约定；但是笔者认为，私法自治亦应当建立在公平原则的基础之上。法律是社会关系的调节器，运用一系列法律手段，对社会关系实行的有结果的规范性调整；而公平原则则是法律对社会关系进行调节的原则之一。贷款银行与购房人之间的贷款合同关系中拥有相对强势的法律地位，在制定作为格式合同的《贷款合同》过程中会倾向于拟定对其有利的条款，这在一定程度上则会加重相对弱势一方的购房人的责任和义务。因此，不谈论公平正义的私法自治将会导致私权利的放肆。
（二）银行在贷款合同履行过程中存在违规行为，购房者不能以此为由拒绝归还贷款
根据各楼盘业主发布的《停止贷款公告》，其主张停止还贷的原因主要在于：根据相关法律法规规定，预售款只能进入预售资金监管账户，用于房地产项目的开发建设，贷款银行应当将预售款支付至监管账户，监管银行应当承担资金监管义务及责任；但是贷款银行及监管银行违反规定及协议约定，违规将预售款支付至一般账户或未尽到自己监管义务，开发商违规使用或支取预售款。那么，在司法实践中，购房人是否可以以银行未尽到资金监管义务而主张停止还贷而不承担违约责任呢？
1.《停止贷款公告》中体现的银行在贷款合同履行过程中存在的违规行为
银行除了承担民事法律关系中的发放贷款义务之外，还需要履行一项兼具民事与行政性质的预售资金监管义务。
（1）通过贷款取得购房预售款未进入预售资金监管账户
2013年3月26日，国务院下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以确保购房者利益不受损失。《城市商品房预售管理办法》第十一条规定“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”以《成都市商品房预售监管办法实施细则》为例，该实施细则第十二条规定：“购房人申请贷款的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行作为贷款到账账户；贷款银行应将贷款直接发放至对应的监管账户，相应条款应写入购房人贷款合同。”
（2）银行在项目未封顶之前发放贷款
《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第三条规定：“商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”
2. 银行在预售资金监管过程中的违规行为对购房者还款义务的影响
（1）相关法律规定对于银行在预售资金监管过程中的义务性规定并非效力性强制性规定，即使银行存在相关违规行为，但并不影响银行与购房业主之间《贷款合同》的效力。
《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”因此，银行的违规行为属于管理性强制性规定，并不影响合同的效力。同时，在（2021）最高法民申6990号判决中，最高人民法院认为：关于案涉《流动资金借款合同》效力问题。再审申请人任昱霖主张中行曲靖分行存在违规放贷，贷后不进行监管等行为，银行是否尽到审查义务系其自身内部管理和风险防控，不影响银行对外民事行为的法律效力，亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。中行曲靖分行与蓝晖公司签订《流动资金借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，任昱霖并无有效证据证实中行曲靖分行与蓝晖公司存在恶意串通损害抵押人合法权益的情形，原审判决认定案涉《流动资金借款合同》合法有效正确，任昱霖关于《流动资金借款合同》无效的理由不能成立。
故从上述法律规定及最高人民法院判例可以看出，相关法律规定对于银行在预售资金监管过程的义务性规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。即使银行违反了相关监管义务，亦并不会导致《贷款合同》的无效。
（2）银行在预售资金监管过程中的违规行为能否构成购房者停贷的合理事由
关于这个问题，笔者发现，在广东高院的(2018)粤民申7516号判决中，广东省高院认为：招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄一婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄一婷已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。
但笔者认为：在《贷款合同》合法有效的条件下，银行违反资金监管规定不应成为购房人停止还贷的理由。
首先，银行在预售资金监管过程中的义务更多应认定为行政法层面的义务和责任，而非民事法律关系中的义务及责任。因此银行的资金监管义务主要规定在各地的《预售资金监督管理办法》中，从其性质而言属于行政法规赋予的义务及责任，购房人与银行签订的《贷款合同》中并未进行约定。各地《预售资金监督管理办法》关于银行责任的监督管理主体多为金融监管局或银监局。因此，银行在预售资金监管过程中的违规行为应当受到行政法规的约束及规范，如果银行违反规定可以基于行政法规追究银行的法律责任。
其次，公平原则及诚实信用原则不应被无限扩张。本案中，本案二审法院基于公平原则及诚实信用原则判决购房人直到房屋交付前均无须归还银行剩余贷款。但是，公平原则及诚实信用原则的适用亦必须以各民事主体之间的权利义务为基础。购房人归还银行贷款属于购房人在《贷款合同》中的主要义务，如果以公平原则及诚实信用原则为由，允许购房人在银行违反资金监管义务的情形下中止履行归还贷款的主要义务，将会导致法律关系的混乱，实质上是对银行合法权益的损害，亦是对公平原则及诚实信用原则的不合理扩张。
四、结 语
综上，在房地产市场良好的情形下，商品房预售许可制度及预售资金监管制度能够实现开发商、业主及银行等各方主体之间的权益平衡，各方主体之间无系统性风险发生。但是，在房地产市场下行、房企暴雷、房地产项目停工的背景下，商品房预售制度的固有缺陷及弊端将被无限放大。在此背景下，如何平衡各方主体之间的法律关系及合法权益，将是对政府部门、司法机关的考验，亦是对法律从业者如何维护开发商、购房人及银行等各个市场主体的合法权益的一大挑战。
但是，对于本次事件的“主角”银行及业主而言，需要肯定的是：
第一，对于广大业主而言。
在本次事件中，停贷告知书是业主面对楼盘烂尾的无奈选择。不论业主发出停贷告知书的目的是情绪的宣泄，还是为了倒逼社会各方对于楼盘烂尾问题的关注，但本次事件风波结束后，广大业主应当清楚的认识到：单纯的情绪宣泄不是解决问题的方式，从法律层面而言，广大业主仍然是《贷款合同》及《贷款担保合同》的合同主体，在无法律或约定情形时，仍然应当根据合同约定履行相应的义务，及时归还贷款，否则将会导致其个人征信受到严重的影响，甚至面临贷款银行的追诉。
第二，对于银行而言，预售资金监管制度的进一步完善，将助力银行对于预售资金监管措施的完善，有效的防止此类事件的再次发生。
本次集体停贷事件中，业主的主要依据均为银行未全面履行预售资金监管职责的问题。实际上，大部分楼房烂尾的主要原因也确实是房地产开发企业对于预售资金的挪用导致项目开发资金不足。但是，对于上述问题，各地均进一步加强了预售资金的监管，以成都市为例。在2020年12月4日成都市人民政府办公厅发布的《成都市商品房预售款监管办法》以及2022年6月29日成都市住房和城乡建设局、中国人民银行成都分行营业管理部、中国银行保险监督管理委员会四川监管局三部门共同发布《成都市商品房预售款监管办法实施细则》都将进一步改善目前预售资金监管过程中存在的相关问题，保证预售资金专项用于项目开发建设。
首先，目前的预售资金监督办法由政府主管部门进行主导，由银行及开发商进行配合。改变了以前政府主管部门独立于预售资金监督之外，监管银行既是运动员又是裁判员的状态。
其次，预售资金的监管引入信息化监督措施，建立预售款监管平台，网签备案系统与监管平台对接，预售资金余额实时查询、预售资金与网签备案环环相扣，一一对应，预售资金未达到监管要求时，不得办理商品房预售合同登记备案。
再次，引入银行监管准入机制，监督银行需由市住建局与人行成都分行营管部、四川银保监局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素进行确定。
最后，确定预售监管资金对抗司法冻结的效力，优先保证项目建设支出。在监管账户被人民法院冻结时，开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以监管资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等时，经开发企业申请、监管部门审核同意后，监管银行在向人民法院报告的情况下，可以予以支付。