本文专题介绍泰国的投资法律环境。
关于投资，对于部分重要敏感产业之外的其他领域，泰国鼓励外国投资。为促进外商投资流人本国，并对拟投资项目的适当性进行评估，泰国政府于1977年设立了投资促进委员会 (BOI) 并制定了投资促进法案【B.E 2520（1977）】。投资促进委员会的要求和政策曾进行数次更新和修改，以便进一步促进海外投资，特别是在那些对泰国经济有益的，且能为泰国带来新技术，创造更多就业机会和促进泰国社会发展的产业领域。
(一)外资企业法
规制外资活动的主要法律是《外资企业法(1999)》（即FBA）, 该法限制外资企业在泰国从事某些活动，同时定义了“外国人”的具体内涵，将外资限制投资领域分为三类。
1. 《外资企业法》项下的“外国人”定义
(1)任一不具有泰国国籍的自然人；
(2)任一没有在泰国注册的法人；
(3)任一在泰国注册的法人，但是：
其至少1/2的股本由以上所述(1)或(2)中的人拥有或缴付，或由以上所述(1)中的人作为管理合伙人或经理的有限合伙或一般合伙企业；
(4)任一在泰国注册的法人，其至少1/2的股份由以上所述(1)(2)或(3)之主体所拥有或缴付。
2. 《外商经营法》项下限制的外商投资项目分类
(1)清单1：在本清单上的商业活动对于外国人无例外绝对禁止。此类活动包括，例如土地交易、新闻机构、水稻种植、畜牧业、林业和森林木材加工、泰国草药提取。
(2)清单2：本清单上的商业活动禁止外国人参与，除非获得商务部的内阁决议批准，或外国人可获得来自投资促进委员会的投资促进许可，或由泰国工业管理局(IEAT) 批准经营工业或出口贸易。
(3)清单2上的商业活动涉及国家安全、文化问题、风俗传统以及国家自然资源与环境问题，并句括，如生产、分配和/或枪支维护、弹药、火药、炸药、船只、飞行器和其他军用车辆；古董贸易；木雕生产、金器、银器、乌银器、铜器或漆器；甘蔗制糖、矿盐生产；盐业、矿业以及生产家具和器 具用的木材加工业。
(4)清单3：在本清单上的内容被认为是泰国人尚无法与外国人相竞争的商业活动。因此，外国人被限制参与此类商业活动。除非获得商务部公司注册处主管许可及外商委员会的批准，或获得投资促进委员会的投资促进许可，或获得工业管理局批准进行工业或出口贸易。
清单3项下的商业活动包括，例如，所有类型的批发(每家商铺注册资本至少1亿泰铢),所有种类的零售商品(最低注册资本小于1亿泰铢或每家商铺最低注册资本小于2亿泰铢),法律服务、会计服务、碾米业、经济或代理业务、拍卖销售、与传统农作物相关的国内贸易、商品或饮料销售、酒店业务(除酒店管理服务以外)，以及导游和其他服务业。
3. 《外商经营法》(FBA)中的豁免情形
尽管存在以上规定，《外商经营法》规定了对外国人所适用的要求可以有例外，包括：
(1)因为泰国作为某国际条约的缔约方或受该条约义务约束，而使得外国人可以从事上述清单内的某一行业；
(2)因为获得泰国政府特许外国人在一定时间内可以从事上诉清单内的某一行业。
另外，其他《外商经营法》中描述的条件(或由相关部门规定的)也需外国人遵守并服从。包括最低注册资本要求、在泰国有住所的外国董事的数量、负债权益比率、启动商业运营所需的最低资本及维持时间、所需的技术贡献、专有技术或资产，以及政府或条约中规定的其他条件。
违反《外商经营法》的外国人或泰国人将面临入狱或罚金的处罚。另外，法院还可能命令其停止 违法商业运营或关闭企业，或命令终止控股或合伙运营。违反法院命令的人将在违反期间被处以每日10000到50000泰铢的罚款。
(二)投资促进
通过投资促进法案，投资促进委员会提供了税务和非税务激励、国家担保和商业保护以鼓励外商来泰投资。此类促进类优惠鼓励政策，往往附带诸如外资所有权比率规定、资本的数额和来源，以及工人、技术人员和专家的数量及国籍、最低生产水平和/或负债权益比率等条件。
1. 激励
向外国投资者提供的投资激励包括：
(1)税收激励
①免除/减少进口设备的关税、原材料或基本材料及零部件税；
② 免除公司3～8年公司所得税，并允许将本年度的亏损在后续5年内分期记入支出；
③ 在免税期期间，由促进项目产生的股息免征所得税。
(2)位于工业园区或投资促进工业园区项目的特殊投资优惠政策
① 普通免税期过后5年，由投资净利润产生的公司所得税减除50%;
② 自项目获得第一笔收入之日起的10年内允许把交通、水、电费的两倍数额作为成本从利润中扣除；
③ 如可获得投资促进委员会的年度许可，且该等原材料和其他必要材料与泰国本国的或在本国充足供应的原材料和其他必要材料的质量不相似，则用于生产在泰国国内销售产品的原材料和其他必要材料可享受5年75%进口关税的减免。
(3)国家的提供担保
① 国有化；
② 国家新活动带来的竞争；
③ 国家垄断与促进项目产品相似产品的销售；
④ 在任何时间都给予出口许可；
⑤ 不允许任何政府机构、国家机关或国营企业以获得进口关税减免的方式进口任何与促进项目产品相似的产品。
(4)非税收性激励
① 允许外国人进行投资可行性研究；
② 允许外国专家和技术人员携配偶及家属到促进项目工作；
③ 允许以外币向境外汇款；
④ 允许拥有进行促进活动的土地。
2.投资促进区域
① 第一区：包括曼谷大都市区共6个府，位于中部。分别是：曼谷、北榄、龙子厝、巴吞他尼、暖武里和佛统。
② 第二区：夜功、功丕、北碧、素攀、大城、红统、北标、坤西育、北柳和春武里、罗涌和普吉等12个府。
③ 第三区：不包含在第一区和第二区中的其他59个府。
投资促进委员会授予的优惠政策须以位于投资促进园区内的项目为限。
3. 许可标准
(1)产品的附加值不低于总销售额的20%,但电子产品及其配件、农产品加工业和投资促进委员会特别允许的项目除外；
(2)债务股本比例不超过3:1;
(3)采用先进的生产工艺和全新的机器设备，若使用旧机器，必须获得可信赖的机构对其使用效率进行验证，投资促进委员会将作为特例提前审核；
(4)必须有完善的环境保护系统。对环境可能有不良影响的项目，投资促进委员会将着重审核其工厂所在地及污染处理的方法；
(5)投资额在5亿泰铢以上者(不包括土地成本和流动资金)按投资促进委员会的规定附上投资项目的可行性报告，
（三）房地产
1.收购土地和公寓
(1)根据《土地法案》B.E2497(1954), 一般来说泰国禁止外籍人士，(自然人或者法人)拥有土地。外籍人士包括：
①外籍自然人；
②在泰国之外注册成立的公司；
③公司在泰国注册成立，但外籍人士持有相当于已发行股份50%或者以上；
④ 公司在泰国注册成立，但外籍股东人数多于泰籍股东人数。
一个值得注意的关于禁止外籍人士拥有土地的例外情况是，如果外籍人士从国外携入不少于4000万泰铢的投资款投资于泰国指定的商业领域，并取得泰国内政部长的许可后，可以拥有不超过1莱的土地(相当于1600平方米)作为居住用地。此外，获得泰国投资促进委员会（BOI）授予推广优惠措施的外籍人士为该运营推广活动可以拥有土地，在符合泰国工业管理局 (IEAT) 规定的条件时外籍人士可以在工业区购买并拥有土地。
(2)公寓所有权：
根据《公寓法》[B.E2522(1979)], 如果外籍人士用携入泰国的外汇，或从泰国非居民账户取款，或从外币银行账户取款支付公寓单元价款，则外籍人士最多可以拥有合计不超过该栋公寓全部单元面积49%的产权。上述行为之证据在产权变更登记时应提交给土地管理部门。
2.区划和规划
在一个项目建设初期还应当考虑适用的区划与规划法规。《城市规划法》及相关法规按不同目的进行了区域规划，如住宅区、林业预留地，以及娱乐、工业区，等等。在特定规划区域内某些类型的建筑是被禁止的，比如，在住宅区建设工厂是被禁止的，高层建筑在林业预留地是被禁止的，等等。然而，此类限制取决于每个区划的具体规定。
为了保护国家自然资源，除区划和城市规划法规之外，环境法也适用于一些地区，如沿海省份攀牙府和普吉岛。某些类型的建设活动在保留区也受到限制。例如，在某些保留区酒店不能多于79间房屋。然而，这类限制与要求取决于每个区划的具体规定。
在每个区划的规定中存在许多具体的限制和变化，因此建议就个案中适用于具体区划的规定向法律专业人士咨询。
3.建设和施工
没有法律明文禁止外籍人士在泰国拥有房屋或者地上构筑物。
在泰国进行任何房屋或者场地建设都需要获得当地主管机关许可，比如曼谷市政机关或其他次级区划的地方政府办公室。
此外，每一栋房屋的设计、规划及建设都要遵守《建筑控制法案》及其他相关法律和法规，例如包括建筑退让距离、防火报警灭火系统及停车场的具体规定。不同法规的适用取决于具体房屋类型以及场地所在位置。
4.不动产租赁
根据《泰国民商法典》，外籍人士可以依法在泰国租赁不动产(如土地和房屋)至多30年。合法有效并依据泰国法律可以执行的房屋租赁合同必须采用书面形式。租赁期间超过3年的土地租赁合同应当在土地主管机关登记，否则其执行效力只能以3年为限。此外，根据《泰国税法》，租赁协议应当缴纳适当的印花税。
对于为工业和商业目的而订立的不动产租赁合同，泰国制定了《工商业不动产租赁法案》 (B.E.2542)，规定了区别于《泰国民商法典》中常规租约的标准和条件。该法案仅适用于工商业目的的不动产租约，外籍人士土地的租期可以是30年到50年。
5.房地产项目开发
(1) 酒店
根据《酒店法》，酒店业是以一定对价出租临时寓所给任何人的租期不超过1个月的行业。
酒店经营需要取得特定的酒店经营许可证。酒店所有者或者酒店经营者应当向曼谷内政部或者位于其他省份的当地地区办事机关的酒店注册处申请执照。
除了《建筑控制法案》的要求之外，酒店运营者还必领遵守《酒店法》的规定，例如一些关于酒店房间大小，对酒店位置和酒店设施的具体区划规定，等等。
(2) 公寓
公寓是把房屋的所有权划分为不同公寓单位，同时共同拥有公共区域，例如电梯、游泳池、停车场、大堂等。然而，共同所有权对于每个公寓单元来说有所不同。
公寓建设应遵守《建筑控制法案》《公寓法案》《城市规划法案》以及其他有关法律法规的要求。
关于公寓建设及运营存在许多要求与规定，这些取决于公寓的地理位置、大小及其他有关事项。
在一栋公寓建设完成之后必次在相天土地办公室登记。土地办公至将为每一个公寓单元分别签发房产证。此外，在第一个公寓单元销售之日，公寓开发商需要注册公寓法人(CJP)，负责公寓的管理与维护。
公寓单元的买卖由《公寓法案》作出规定。开发商和买方之间的买卖协议应当按照该法案规定的标准模本准备。开发商在公寓广告中所包含的全部信息（文字或者图片）视为公寓买卖协议的一部分。