前 言
伴随着经济的发展，融资租赁公司的业务亦呈现蓬勃之势，传统的机器设备等物品已经不能满足融资租赁公司之需求，实践中许多融资租赁公司已经开始探索新型的物品，欲将之作为开展融资租赁交易的标的物。然而并非所有的物均可作为融资租赁物，从法律规定角度看，适格的融资租赁物应满足《融资租赁公司监督管理暂行办法》《融资租赁企业监督管理办法》中规定，但是实务中一些特殊的物，能否直接以《融资租赁公司监督管理暂行办法》《融资租赁企业监督管理办法》为依据，将之认定为适格的融资租赁物仍不能妄下定论，还需一一甄别。
一、现行法律法规框架下适格融资租赁物应具备的条件
《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）第七百三十七条规定：“当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。”
《融资租赁公司监督管理暂行办法》第七条的规定：“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，另有规定的除外。融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益的租赁物为载体。融资租赁公司不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。”第十四条规定：“融资租赁公司应当合法取得租赁物的所有权。”
《融资租赁企业监督管理办法》第十条规定：“融资租赁企业开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体。”第二十条规定：“融资租赁企业不应接受承租人无处分权的、已经设立抵押的、已经被司法机关查封扣押的或所有权存在其他瑕疵的财产作为售后回租业务的标的物。融资租赁企业在签订售后回租协议前，应当审查租赁物发票、采购合同、登记权证、付款凭证、产权转移凭证等证明材料，以确认标的物权属关系。
”从不同维度来看，适格融资租赁物会有不同标准，任何一个标准的不符，均可能会导致融资租赁合同关系的不成立。故结合现行法律法规对融资租赁物的规定，以及结合融资租赁交易中融资和融物的双重属性，可以总结出融资租赁关系中的适格融资租赁物应当具备以下条件：
1、租赁物属于固定资产，另有规定的除外；
2、租赁物真实存在；
3、租赁物权属清晰且不存在争议，其上未设置抵押、未被司法机关查封、扣押且不存在其他所有权瑕疵，所有权能够依法转移；
4、租赁物能够产生收益，具备担保功能。
针对各条件的具体内涵分析如下：
1、租赁物属于固定资产，另有规定的除外。
鉴于现行法律法规中并未对固定资产的定义做出明确，根据《企业会计准则第4号——固定资产》第三条的规定：“固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度。”由此，可以明确出固定资产的特征为是有形物，能够发挥生产商品、提供劳务、出租或经营管理的功能，并且使用的寿命超过12个月。
但需注意，《企业会计准则第4号——固定资产》所规定的“固定资产”通常作为会计术语而非法学术语存在，其内涵与外延的界定与法律表达有所不同，实操中对固定资产的不同判断可能引发进一步争议。举例而言，从事计算机销售企业所持有的计算机属于存货，不能被认定为固定资产，而将计算机用于日常工作、经营的企业，其所持有的计算机则会被归类为固定资产。再比如，作为汽车厂商所持有的汽车是用于销售，即便持有超过一年也不能认定为固定资产而应认定为存货，而作为运输企业所持有的汽车系用于经营或转租赁，会计归类认定为固定资产。因此，对适格融资租赁物的判断还需融资租赁公司结合交易情况从司法裁判角度进一步分析。
此外，《融资租赁公司监督管理暂行办法》第七条在明确“租赁物为固定资产”外，还增加了“另有规定除外”的规定，为非固定资产作为租赁物留下了适用的可能性。此处对“另有规定”的主体并未有限制，且在第五十一条规定：“省级人民政府应当依据本办法制定本辖区融资租赁公司监督管理实施细则，视监管实际情况，对租赁物范围、特定行业的集中度和关联度要求进行适当调整，并报银保监会备案。”鉴于目前全国层面尚无统一的另外规定，目前亦未见四川省出台本辖区融资租赁公司监督管理实施细则对此金额另外规定，故在四川省范围内开展融资租赁业务选定超出固定资产范围的租赁物尚无明确依据，其余省市范围内需要看各地方的具体监管规定。
2、租赁物真实存在。
《民法典》第七百三十七条已明确以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效，即意味着租赁物必须真实存在，不得虚构。《融资租赁公司监督管理暂行办法》及《融资租赁企业监督管理办法》中也同样对租赁物真实存在提出明确要求。事实上，租赁物是体现融资租赁合同融物属性的物质载体，因此确须真实存在。
3、租赁物权属清晰且不存在争议，其上未设置抵押、未被司法机关查封、扣押且不存在其他所有权瑕疵，所有权能够依法转移。
首先，《融资租赁公司监督管理暂行办法》第七条及《融资租赁企业监督管理办法》第二十条均明确规定融资租赁物应当权属清晰、不得存在争议，未设置抵押、未被司法机关查封、扣押且不存在其他所有权瑕疵。《融资租赁公司监督管理暂行办法》第十四条亦规定融资租赁公司应当合法取得租赁物的所有权。
实际上，租赁物的物权在交易过程中至少会发生一次变动，即从出卖人转移至出租人，甚至可能发生两次及以上的变动，比如又从出租人转移至承租人或其他人。融资租赁的本质是“融资”与“融物”的结合，而其融物的属性要求租赁物在融资租赁交易中起到对出租人租金债权提供担保的功能。出租人能否有效取得对租赁物的所有权是实现上述担保功能的前提，同时也可能成为判断双方是否真实融资租赁交易的依据。故租赁物的权属是否清晰，是否存在抵押、司法查封、扣押或其他所有权瑕疵，直接关系到融资租赁交易中所有权能否有效转移给出租人，不仅影响到租赁物对租金债权担保功能的实现，甚至可能导致融资租赁合同的性质和效力出现争议。
根据《融资租赁公司监督管理暂行办法》第十五条的规定：“按照国家法律法规规定租赁物的权属应当登记的，融资租赁公司须依法办理相关登记手续。若租赁物不属于需要登记的财产类别，融资租赁公司应当采取有效措施保障对租赁物的合法权益。”基于上述规定，
如以不动产或构筑物作为租赁物，有明确登记机关的，则必须依法办理相关权属转移登记；如以船舶、航空器、机动车、机器设备等作为租赁物，则可办理权属登记或采取其他有效措施，例如在租赁物的显著位置作出标识、办理自物抵押登记（该等措施在机动车融资租赁行业较多）、在动产融资统一登记公示系统做融资租赁交易登记等。
其次，租赁物可转移权属，潜在意义上要求租赁物须特定化，是特定物而非种类物。在成为融资租赁合同标的前，租赁物既可以是种类物，也可以是特定物，但在成为融资租赁标的物之后，必须唯一、特定，有具体明确的指向，且能够通过登记公示的方式实现与其他物的区分。租赁物必须是可标注具体名称、型号、规格、数量、存放地点等能与其他同种类的物品相区别的流通物。具体来说：一是注意标明租赁物的物理特征。标明型号、规格、编码、大小、用途等；二是标明租赁物的地理特征。比如写明道路四至、长短、标段等；三是注意标明租赁物的种类特征。
尤其是在售后回租融资租赁关系中，作为权利载体的租赁物应当是客观存在的特定物，特定化租赁物的目的一方面是为了判断融资租赁交易发生之时，租赁物所有权是否发生了转移；另一方面，也是为了当出现承租人违约等情形时，出租人可通过解除合同、取回租赁物或将租赁物拍卖、变卖等方式实现租金债权。通过载明租赁物的名称、数量、规格、坐落等信息进行特定化，并与承租人的其他财产进行区分。租赁物特定化问题是售后回租交易模式下金融租赁公司和融资租赁公司的一个主要风险，存在相当部分的售后回租交易中，由于交易时未将“租赁物特定化”，最终导致双方发生纠纷时被法院认定因不存在真实的租赁物从而否定了融资租赁合同的性质。比如，在上海金融法院（2019）沪74民终208号案件中的租赁物为树木，法院在该案中否认了融资租赁法律关系的成立，主要原因之一是因为该案中原被告均无法确定案涉租赁物（树木）所附着的具体土地范围，无法将租赁物特定化；再如，在最高人民法院 (2016)最高法民终286号案件中，法院认为，仅凭《租赁物所有权转移证书》及《租赁物清单》尚不足以证明存在能与《租赁物清单》所列租赁物一一对应的特定租赁物，也不足以证明案涉《融资租赁合同》履行过程中存在租赁物的所有权转移，据此，法院认定现有证据不足以认定三方当事人之间系融资租赁合同关系。
4、租赁物可以产生收益，具备担保功能。
融资租赁兼具融资和融物的的特点，其交易模式是通过以出租人购买租赁物、保留租赁物所有权的方式为承租人支付租金提供债权担保，承租人通过融资租赁交易获得租赁物的使用价值。这就要求融资租赁物需要具有担保属性，具体表现为：
（1）租赁物本身具有一定经济价值，能够产生收益。我们理解，可以产生收益的要求指的是租赁物在功能性质上能够通过经营使用而产生收益，但并未要求该收益在未来必须实际产生，至于租赁物在租赁使用过程中是否实际产生收益或收益能否覆盖租金支出，则并无强制要求；
（2）租赁物具备在融资租赁合同期满后被返还及因承租人违约而取回的可能性。《融资租赁公司监督管理暂行办法》第二十条规定：“融资租赁公司应当加强对租赁期限届满返还或因承租人违约而取回的租赁物的风险管理，建立完善的租赁物处置制度和程序，降低租赁物持有期风险。”比如将消耗品作为融资租赁租赁物，可能产生的结果是融资租赁合同期满后因为消耗物正常使用后无法恢复原状、价值大幅降低、无法实际取回变现，从而难以发挥租赁物应具有的担保功能，不符合融资租赁融物属性的要求，也会进一步影响融资租赁法律关系的认定。
此外，《融资租赁公司监督管理暂行办法》第十七条规定：“融资租赁公司应当建立健全租赁物价值评估和定价体系，根据租赁物的价值、其他成本和合理利润等确定租金水平。售后回租业务中，融资租赁公司对租赁物的买入价格应当有合理的、不违反会计准则的定价依据作为参考，不得低值高买。”第十八条规定：“融资租赁公司应当重视租赁物的风险缓释作用，密切监测租赁物价值对融资租赁债权的风险覆盖水平，制定有效的风险应对措施。”即认定租赁物是否具备担保功能，并不完全依靠租赁物的性质对上述两点要求进行认定，也与租赁物的价格相关，如若融资租赁金额明显超过租赁物价值，存在低值高买的情形，租赁物的担保能力有限，风险缓释作用及风险覆盖范围较小，则说明出租人并不在意租赁物对租金债权的担保功能，并不符合融资租赁融物的属性要求。
综上所述，在融资租赁交易模式下，判断某一物是否属于适格的融资租赁物应当结合上述条件进行综合判断。若是融资租赁物不符合上述条件而进行了融资租赁交易，那么该交易极有可能被认定为借贷关系，其融资租赁关系被予以否定，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款对此有明确规定：“对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。”所以，若是拟进行融资租赁交易的租赁物不满足上述条件，那么该行为就极有可能被认定为名为融资租赁、实为借贷，最终使得融资租赁交易落空，构成借贷关系。
二、关于实务中一些特殊的物能否作为融资租赁物之分析
1、管网
首先，现行法律法规中并未就管网能否作为融资租赁物进行明确规定。因管网的种类众多，根据不同的使用目的其类别也有所不同。但从宏观的角度而言，至少管网若要作为适格的租赁物应当满足上述四点适格融资租赁物的要求。
其次，目前司法实践中，对于包括排水管网、排污管网、燃气管网、煤气管网等在内的管网设施作为租赁物的融资租赁法律关系，大多并未以融资租赁物为不可分割物或者无法实现租赁物的担保功能等理由予以否定，而是将租赁物是否可以收回归入融资租赁公司的经营判断和商业风险，不影响合同的性质。管网设施若真实存在且权属清晰，符合适格融资租赁物的要求，其融资租赁物的适格性大多为司法判例所认可。参照最高人民法院做出的案号为(2017)最高法民申2175号一案的裁判要旨：“本案融资租赁标的物具备融资与融物相结合的特征，亦不存在仅有资金空转的情形，原审判决以履盖全厂区的电网、煤气管网、自来水管网已于2012年即开始使用，且不是独立的可分割物，无法实现租赁物的担保功能为由，否定融资租赁关系的成立不妥。”同时案号为（2018）渝01民终6333号一案中，一审法院认为：“涉案租赁标的物（即供水管网）系由龙动贸易公司投资建设，用于对外出租并收取租金，系客观真实存在的固定资产，在融资租赁期限内所有权属于龙动贸易公司，根据其兴建的投资金额及设计使用年限，两江融资租赁公司的购买价格与其购买时的价值相当，不违反我国法律对融资租赁标的物的规定。龙动贸易公司以该标的物价值对外融资，实现融资与融物的双重功能，其与两江融资租赁公司签订的融资租赁合同及补充协议约定了法律规定的融资租赁合同相关要件及双方的权利义务，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应当认定为融资租赁合同，且合法有效。”二审法院亦同意一审法院关于融资租赁关系的认定。
此外需注意，管网作为融资租赁物可能存在担保功能较弱的问题。即在承租人违约时，出租人仅为理论上可行使租赁物取回权，实际上则并不可行，或者取回后租赁物价值基本丧失，租赁物的担保功能难以实现，融资租赁交易的基本价值并未实现。但此属于融资租赁公司的经营风险问题，不属于融资租赁合同的性质认定问题。
2、商业地产
首先，现行法律法律法规中未见直言商业地产可作为融资租赁物的规定，但是在部分文件中关于房产作为融资租赁物进行了简要描述。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第三条的规定：“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税...”及《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第一条规定：“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。”该等文件虽是针对税务的具体规定，但也从侧面表明房产可作融资租赁物。
其次，参考最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《 最高人民法院<民法典合同编>理解与适用（三）》中关于商业地产能否作为融资租赁物中描述：“就商业地产而言，其承租人为融资需要，以融资租赁合同的方式取得商业地产的使用权，并实际占有、使用租赁物，出租人作为租赁物的所有权人，在其物权担保得到保障的前提下，提供融资便利，并不违反法律法规的强制性规定，也并非政府房地产调控政策的调整对象和目标，故也不应以其租赁物为不动产而否定融资租赁合同的性质和效力。”
再次，从相关案例的角度，参照最高人民法院作出的案号为（2021）最高法民终44号一案中的裁判要旨：“本案中，伟翔公司为融资需要，将其开发的商业房地产项目出售给中金租公司，中金租公司取得所有权，后伟翔公司又将该项目从中金租公司租回进行占有和使用。该种售后回租交易模式下，中金租公司作为租赁物的所有权人，在取得所有权担保的前提下，为伟翔公司提供融资便利，并不违反法律法规的强制性规定；该交易既有融资特征，又有融物特征，符合融资租赁合同的特性。即便如伟翔公司所主张，其对部分租赁物未实际占有和使用，但在交易当时其已向中金租公司出具了《租赁物接受书》，表明其对租赁物现状的明知和接受。虽然目前伟翔公司通过销售案涉租赁物房屋所得价款来偿还《融资租赁合同》项下的债务，但该方案系双方在纠纷发生之后对债务履行方式的变更；在本案成诉之前，案涉租赁物一直登记在中金租公司名下，售后回租的交易模式一直延续。……”
综上，相关文件及案例显示商业地产可以作为融资租赁物，但是其前提条件仍需满足融资租赁公司成为商业地产的所有权人，并且融资租赁物需要发挥其担保的功能，以及其他上文关于适格融资租赁物应具备的条件，否则无法成为适格融资租赁物。
3、工厂用房
首先，现行法律法规中并未对工厂用房是否属于融资租赁物进行明确规定，因此回归到对合格融资租赁物的认定条件中，若拟进行融资租赁交易的工业用房满足上文所述的条件，那么其属于适格的融资租赁物。
其次，参考最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《 最高人民法院<民法典合同编>理解与适用（三）》中关于企业厂房的描述：“对租赁物包括企业厂房、设备在内的融资租赁合同，我们倾向于认定构成融资租赁合同关系。理由是，此类租赁物符合银监会及商务部有关租赁物为固定资产的规定，体现出融资与融物相结合的融资租赁特征，也符合通过融资租赁支持实体经济的产业政策。从权利义务关系的设定上来看，将企业的厂房、设备的所有权转移给出租人，并在此基础上建立的融资租赁合同关系符合《民法典》第735 条有关融资租赁合同的权利义务关系的规定。”
再次，参照案号为(2017)苏民终1770号一案的裁判要旨：“星洲公司与德鑫公司之间构成融资租赁法律关系。……本案中融资租赁的租赁物是厂房，属于固定资产，体现出融资与融物相结合的融资租赁特征，据此，案涉融资租赁的租赁物是不动产并不影响案涉融资租赁法律关系的认定。3、根据《厂房定制与融资租赁合同》，案涉厂房星洲公司系根据德鑫公司的要求为其量身定制，体现了租赁物由承租人选择确定的特征，亦体现出融资与融物相结合的融资租赁特征，德鑫公司以案涉厂房并非星洲公司向第三方购买取得主张双方之间并非融资租赁关系，缺乏依据，本院依法不予支持。……”
综上，相关文件及案例显示工厂用房可以作为融资租赁物，但是其仍需满足上文关于适格融资租赁物应具备的条件，否则无法成为适格融资租赁物。
4、不动产附属设施
由于不动产附属设施的范围较为广泛，针对不同的不动产上附属的设施，其法律性质有所差别。结合目前实务中出现的情形，对于不动产可以区分为建筑物区分所有权对应的不动产及非建筑物区分所有权对应的一般不动产，以下对二者的附属设施进行分别阐述：
（1）建筑物区分所有权对应的不动产之附属设施
首先，现行法律法规对于建筑物区分所有权对应的不动产之附属设施是否可以直接作为融资租赁物没有明确的规定，因此，判断其是否属于适格融资租赁物就需要考虑其是否满足上文列明的适格融资租赁物的条件。结合《融资租赁公司监督管理暂行办法》《融资租赁企业监督管理办法》等对适格融资租赁物的规定，适格融资租赁物不仅仅是要求权属清晰，在售后回租业务中，还要求不能是基于无权处分而取得的。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”
实际上通过专有部分特征反推，建筑物相关部分只要符合如下任何一个特性即构成共有部分：在利用上不具有独立性，在构造上不具有独立性，不能登记为特定业主所有权的客体。附属设施权属上的共有性决定了所有权处分上的附随性。
根据《民法典》第273条第2款“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”之规定，附属设施若属于共有部分，则其所有权处置上具有附随性，即业主转让专有部分的权利时，附属设施的权利法定一并转让，不可单独保留。同时根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条“处分共有部分，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”之规定，结合上述《民法典》相关规定，对属于共有部分的建筑物附属设施的处分，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。因此，若不动产附属设施属于业主共有部分且未达到《民法典》中规定的处置决策比例要求，那么将该等附属设施进行融资租赁，就会违反上述法律法规对于适格融资租赁物的规定，故此种情形下不动产附属设施不能成为适格融资租赁物。
其次，参照案号为（2016）浙民终9号一案中法院的裁判要旨：原审法院认为：中金租公司异议财产清单中的所有财产，最迟在2009年已经全部投入使用，其中电梯、空调设备、风机等设施是保证三门县海游镇滨海大道18号大楼（包括浙江保罗大酒店三门金陵保罗大酒店）正常运行必不可少的一部分，本身已经成为三门县海游镇滨海大道18号大楼的一个有机组成部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，这些作为附属设施、设备的财产也是三门县海游镇滨海大道18号大楼全体业主（包括浙江保罗大酒店、英超房地产公司及其他已经购买房屋的业主）的共有部分，浙江保罗大酒店在没有征得三门县海游镇滨海大道18号大楼全体业主同意的情况下，擅自将这些共有部分作为融资租赁合同的标的物转让给中金租公司，违反了《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，是无权处分的无效的民事行为。……中金租公司系专门提供融资租赁服务的专业公司，应当具备相应的风险管控能力，在与浙江保罗大酒店签订融资租赁合同之前就应查明合同标的物所在的大楼业主除了浙江保罗大酒店以外还有其他业主，还应当查明浙江保罗大酒店已经将其名下位于三门县海游镇滨海大道18号的房产抵押给了兴业公司，而且应当知道这些融资租赁的标的物最迟在2009年已经投入使用，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，中金租公司不符合善意取得的构成要件，其无权取得异议财产清单中的财产的所有权。再审法院经审理后认可原审法院的认定，维持原判。
（2）一般不动产之附属设施
首先，针对非建筑物区分所有权的一般不动产的附属设施，我国目前并无特定的法律法规对其进行规定。因此，判断其是否属于适格融资租赁物就需要考虑其是否满足上文列明的适格融资租赁物的条件。
其次，尽管作为租赁物的附属设施会根据其效能的不同附着于不动产之上，但是不会因其附着于或嵌入于不动产而不再是租赁物，仍有其动产本身属性和独立性，添附仅仅是可能导致出租人对于租赁物的物权担保功能减弱，但不影响融资租赁合同性质的认定问题。
再次，从相关案例的角度，参照案号为(2018)皖01民初1649号一案中法院的裁判要旨：本院认为案涉当事人之间的融资租赁合同关系成立。理由如下：首先，从双方当事人签订的合同内容看。正奇融资租赁公司与宣城国购公司签订两份合同即融资租赁合同、转让协议，依据转让协议约定，宣城国购公司将自有物出卖给正奇融资租赁公司，再通过融资租赁合同将该物从正奇融资租赁公司处租回。转让协议中，双方当事人明确约定了转让标的物及其价格，以及标的物所有权转移时间等买卖合同条款内容；融资租赁合同中约定的租赁物与转让协议的标的物完全一致，并约定租期、租金以及租金的支付等相关内容。正奇融资租赁公司与宣城国购公司所签订的上述合同内容，符合融资租赁法律特征。其次，从本案融资租赁标的物性质看。融资租赁合同具有融资与融物的双重性能。本案中，正奇融资租赁公司向宣城国购公司购买标的物，再将该物出租给宣城国购公司使用；宣城国购公司通过出卖自有物，取得资金，再通过向正奇融资租赁公司租赁，使用标的物，实现了融资与融物。且案涉转让协议并无禁止转让财产，且无需办理转让变更登记手续，虽其中弱电、消防工程等为附着于不动产的财产，但其属于电梯设备、中央空调设备的附属设施，不可分割，且其价格占融资租赁物资产总价值的比例较小。换言之，案涉融资标的物系客观存在的，与租金价格相当的可转让财产，可以作为融资租赁合同的标的物。第三，从双方当事人履行看。宣城国购公司主张双方虽签订融资租赁合同，但并未履行。从本案履行情况看，双方当事人签订合同后，正奇融资租赁公司如期支付了转让款，宣城国购公司如期支付了保证金及手续费，并按期支付第一期至第六期的租金，故双方当事人已实际履行，并非如宣城国购公司所主张“未履行”。同时，因本案的租赁物部分附着于不动产上，存在收回后价值降低的风险，故正奇融资租赁公司与宣城国购公司、其他保证人另行签订担保合同保障正奇融资租赁公司债权的安全。综上，案涉双方当事人间的融资租赁法律关系成立。
5、基础设施（如电力设施、供水设施、供气管网等）
首先，现行法律法规中并未明确基础设施可以直接作为融资租赁物，故对于基础设施是否属于适格的融资租赁物仍需依据上述总结归纳的条件进行判断。而基础设施的范围较为广泛，其权属主体也各有不同，因此先要确认基础设施的权属主体。
根据《民法典》第二百五十四条第二款的规定：“铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。”同时，《融资租赁公司监督管理暂行办法》第十四条规定：“融资租赁公司应当合法取得租赁物的所有权。”由于融资租赁交易应当具备融资及融物的目的，出租人取得租赁物的所有权以实现其融物目的，但是电力设施、电信设施、油气管道等基础设施，如果系以国家作为所有权权属主体，则无法将所有权的权属主体由国家让渡为融资租赁公司，因此其不能作为融资租赁物。
对于其他基础设施，如果不属于上述法律规定国家所有，对其权属主体的判断就应当以其权属证书上登记的主体为准，若是没有相应的登记证书，可以根据“谁投资、谁收益”的原则进行权属判断。只有享有相应基础设施所有权的主体，才具有处分权，才能够转让所有权至融资租赁公司。故此时应当综合前文关于一般融资租赁物的条件判断该等基础设施能否成为合格融资租赁物。
其次，参照案号为（2019）皖03民初166号一案，原告信隆融资租赁有限公司与被告一安徽大明园旅游发展股份有限公司签署《融资租赁合同》，约定被告一将其所有的大明园公司大明园基础设施（供水管网、排水管网、供电设施、道路、场地、车辆、门窗及其他附属设施）等作为融资租赁物与原告展开融资租赁交易，后因合同的履行原告将被告诉至人民法院，法院经审理后认为：“原告与大明园公司签订的《转让协议》、《融资租赁合同》、《融资租赁合同补充协议》（三份）及《担保合同》（两份）、《股权质押合同》、《土地抵押合同》等合同，均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，本院依法确认为合法有效，各方当事人均应按约履行。”
6、车位
该部分主要区分人防车位和普通车位进行阐述。
（1）普通车位
根据《民法典》第二百七十五条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，若该等普通车位是属于《民法典》中规定的应当属于业主共有的车位，那么能否作为融资租赁物的具体意见与建筑与区分所有权中不动产的附属设施一致，此处不再赘述。针对不属于业主共有的其他普通车位：
首先，从现行法律规定的角度出发，现行的法律法规中并未对普通车位能否作为融资租赁物进行明确规定，因此，对其认定还需依据上文所述的标准判断是否同时满足适格融资租赁物的条件。一般情况下，开发商根据规划标准在建设住房时配套建设停车位，作为住宅小区的配套设施，开发商申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，即可以获得这类停车位的所有权，该类车位权属清晰、可以办理不动产所有权的变更登记，可以作为适格融资租赁物。
其次，参照案号为（2020）浙1081民初2004号的案件，法院经审理后认定：2018年5月23日，被告陈素琴与中商(浙江)融资租赁有限公司(以下简称中商融资公司)签订编号为H0576C201805103MM的《车位转让协议》和编号为H0576C201805103的《融资租赁合同》，约定被告陈素琴将其所有的坐落于温岭市锦宏苑76号停车位以人民币70000元的价格出售给中商融资公司，中商融资公司购得该停车位后以每月3757.68元租金返租给被告陈素琴使用，租赁期限为24个月，中商融资公司向被告支付租赁物转让价款之日为起租日，被告若延迟支付租金的，应自延迟之日起按延付金额的每日万分之五向中商融资公司支付逾期利息。若被告任何一期租金拖欠达15日以上或发生累计二次以上（含二次）租金延付的，被告应另行支付相当于全部逾期租金5%的违约金，中商融资公司并有权提前终止租赁物的租赁，要求被告立即支付全部到期租金、未到期租金、逾期利息、违约金及其他应付款项。合同签订后，中商融资公司于2018年5月30日向被告支付车位转让款70000元，此后被告支付至2019年3月30日的租金，剩余租金未再支付。截至2019年12月31日，被告尚欠原告租金52607.52元、逾期利息2079.85元。最终在以《融资租赁合同》有效的前提下，判决被告承担还款义务。
（2）人防车位
人防车位根据其建设的主体不同可以分为结建人防车位和单建人防车位。结建人防车位是指工程随地面建筑一并办理用地审批手续，由建设单位结合地面建筑一并开发建设，如住宅小区、办公楼、商场的地下人防车位。单建人防车位是指单独办理地下空间用地审批手续，独立开发建设，一般是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等单独修建。无论是何种人防车位，其权属主体目前尚无明确的法律法规进行明确，换言之其权属主体存在争议，实践及理论界存在下述看法：
A.人防车位属于国家所有
根据《中华人民共和国人民防空法》第二条规定：“人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针，贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。”同时《民法典》第二百五十四条第一款规定：“国防资产属于国家所有。”因此，该观点主要系主张物权法定原则，认为人防车位应该归国家所有。
B.人防车位归投资者
即开发商所有根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”同时《民法典》第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”该观点主要基于此认定自人防车位原始建造完成时，投资者即享有其所有权。
C.人防车位归全体业主共有
此观点主要是主张人防工程的建造成本已分摊至商品房购房款中，随着商品房销售完结，全体购房者成为人防工程的实际投资人，享有人防车位的所有权。
根据以上可知，人防车位的所有权实际上仍属于未经法律明确而实践及理论中存在诸多争议，因此人防车位的权属不清，不属于合格融资租赁物，不建议用以融资租赁交易。
7、公立医院医疗设备
首先，目前现行的法律法规中并未对公立医院医疗设备能否作为融资租赁物进行明确规定，因此对于公司医院机器设备是否属于适格的融资租赁物就需回归到上文所述的适格融资租赁物判断标准，若其同时满足，就可以作为适格的融资租赁物。
其次，参照案号为(2021)沪0101民初18348号一案的裁判要旨：“融资租赁系出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，由承租人支付租金的行为。首先，从交易结构看，本案出租人君创融资租赁公司根据承租人安仁县第二人民医院以自己为出卖人、以自己所有的医疗设备为租赁物的选择，同时承租人安仁县第二人民医院继续使用标的设备并支付租金，构成回租关系，回租形式是融资租赁业实践中的合法形式；其次，关于租赁物，租赁物系安仁县第二人民医院的医疗设备，安仁县第二人民医院向原告出具《承诺函》，就租赁物向原告作出所有权确认及无负担承诺，被告另认为租赁物认定价值过高，但并未提供证据，也未提供君创融资租赁公司对租赁物审核存在过错的证据，故其认为租赁物存在瑕疵的主张不予支持；再次，从租金构成上，也反映了租赁物价值及出租人的经营成本构成；此外，《融资回租赁合同》还对租赁物的所有权、交付等事项作出了约定，对出租人、承租人的权利义务作了详细约定。综上，本案系争《融资回租合同》在性质上属于售后回租式的融资租赁合同，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，本院对被告主张按照借贷关系核算本金、利息、违约责任的主张均不予支持。”
8、办公设备
首先，目前现行的法律法规中并未对办公设备能否作为融资租赁物进行明确规定，因此对于办公设备是否属于适格的融资租赁物就需回归到上文所述的适格融资租赁物判断标准，若其同时满足，就可以作为适格的融资租赁物。
其次，参照案号为(2018)津民初60号一案的裁判要旨：“...同日，中民公司与宿迁凯迪签订编号为CMIFL-2015-008-SB-HZ-007-ZR的《转让合同》，约定宿迁凯迪将其办公设备、汽车运输设备、生产设备、设备安装、其他附着物转让给中民公司并回租使用，租赁物转让价款为125000000元。租赁物净值为160190306.87元...本院认为，中民公司与宿迁凯迪、凯迪生态签订的《融资租赁合同》...均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据案涉《融资租赁合同》、《转让合同》，宿迁凯迪将自有设备等财产出卖给中民公司，再将租赁物从中民公司处租回，并实际使用，宿迁凯迪与中民公司之间构成融资租赁法律关系...”
三、针对融资租赁公司选择融资租赁物的建议
1、审慎开展对公益性资产的融资租赁交易
《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》中针对金融租赁公司专门指出其违规行为包含“违规以公益性资产、在建工程、未取得所有权或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物”。《关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》规定：“‘公益性资产’，是指为社会公共利益服务，且依据有关法律法规规定不能或不宜变现的资产，如学校、医院、公园、广场、党政机关及经费补助事业单位办公楼等，以及市政道路、水利设施、非收费管网设施等不能带来经营性收入的基础设施等。”《国家发展改革委办公厅、财政部办公厅关于进一步增强企业债券服务实体经济能力严格防范地方债务风险的通知》亦明确“...严禁将公立学校、公立医院、公共文化设施、公园、公共广场、机关事业单位办公楼、市政道路、非收费桥梁、非经营性水利设施、非收费管网设施等公益性资产及储备土地使用权计入申报企业资产。”因此，实际上目前已明确限制金融租赁公司以包含公立医院、公立学校、市政道路、非经营性水利设施、非收费管网设施等公益性资产作为租赁物，对融资租赁公司则并未有明确限制，当前亦未见相关司法案例以融资租赁物属于公益性资产资产为由认定不成立融资租赁关系。
然而，首先，银保监会共同监管金融租赁公司以及融资租赁公司，从目前的监管要求变化趋势来看，二者是逐步趋同的，尤其是针对融资租赁业务来讲。其次，我国法律的基础价值观之一为私人利益不得侵犯公共利益。所谓公益性资产，是为社会公共利益服务。因此，若融资租赁公司以公益性资产作为融资租赁物，在发生承租人违约情形时，出租人主张所有权并收回租赁物，必然会导致公共利益受损。因此，虽目前未见相关规定明确限制融资租赁公司以公益性资产开展融资租赁交易，但从以上角度分析，以公益性资产进行融资租赁交易不排除可能存在一定瑕疵。因此，针对上述列举分析的管网、商业地产、工厂用房、不动产附属设施、基础设施（如电力设施、供水设施、供气管网等）、车位、公立医院医疗设备及办公设备，若经判断属于公益性资产，融资租赁公司应审慎开展融资租赁交易。
2、应当结合真实交易背景具体论证融资租赁物是否适格
综上可知，判断某物是否属于适格融资租赁物，首要判断在法律法规上有无明确的规定，即是否明示其可以作为融资租赁物。若现行法律法规没有明确规定，就需要依据《融资租赁公司监督管理暂行办法》《融资租赁企业监督管理办法》等规定以及融资租赁关系融资加融物的本质特征进行判断。