【案情简介】
2011年9月30日，冯某与某银行来宾分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款30万元用于购买案涉房屋。冯某以案涉房屋作为抵押财产，某房地产公司向某银行提供阶段性保证担保。保证期间为自贷款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，案涉房屋办理了抵押预告登记。之后案涉房屋所在楼栋办理了不动产权登记。因冯某逾期还款，某银行来宾分行向法院提起诉讼。要求冯某偿还尚欠贷款本息，对冯某提供抵押的案涉房屋折价、变卖或者拍卖所得价款享有优先受偿权，并要求某房地产公司对冯某的上述债务承担连带清偿责任。
【裁判观点】
法院经审理认为，案涉合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。某银行依约发放足额贷款，冯某应按照合同约定履行还款义务，故对某银行诉请要求冯某偿还尚欠贷款本息予以支持。对优先受偿权及要求某房开公司承担连带清偿责任的诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条之规定，某房开公司已为涉案房屋所在楼栋办理所有权首次登记，且不存在抵押预告登记失效的情形。某银行对涉案房屋的抵押权自预告登记之日起设立，对某银行诉请要求对案涉房屋享有优先受偿权，法院予以支持。据此，案涉合同约定某房开公司的保证责任免除条件已实现，某房开公司不再承担保证责任，对诉请要求某房开公司承担连带清偿责任，法院不予支持。
【焦点评析】
抵押预告登记是房屋预售按揭贷款中常见的担保方式。其目的在于当能够办理抵押登记时，预告登记权利人能够获得较之其他担保物权人或者债权人更加优先的顺位。即，只要具备办理抵押登记的条件，预告登记权利人即可申请办理抵押登记，并主张其抵押权自预告登记之日设立。
通常，在贷款人与借款人签订的借款合同中，房开公司承担的是阶段性保证责任，属附条件解除合同。其本意是为了让房开公司在贷款合同签订之日起至商品房抵押设立阶段内为买受人向贷款人履行还款义务提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成。
本案中，建筑物已经办理了所有权首次登记(已将建筑物所有权办到房开公司名下，即所谓的“大证”)，也不存在抵押预告登记失效的情形。换言之，案涉的抵押房屋已完全具备办理正式抵押登记的条件，预告登记权利人可申请办理抵押登记，并主张其抵押权自预告登记之日设立。
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定认定抵押权设立后，阶段性保证的目的已经实现，保证合同解除的条件已达成，房开公司的阶段性保证责任免除。