【基本案情】
某投资开发公司（以下称：开发公司）在房产销售广告中宣传小区提供免费巴士，并详细说明巴士数量、开行频率、往返地点等。宣传将开放商铺租售并引入商铺进驻小区商业步行街，满足业主日常生活需求。但是在交付房屋后，业主钟某认为当时购买房屋时的宣传楼盘、商业街区均没有按照宣传体现。
钟某提起诉讼，要求：
1、开发公司提供穿梭楼巴士，两年免费。
2、开发公司开发商业街，满足业主日常生活需求。
3、开发公司按房屋价款的2%向钟某赔偿损失48839.46元。
4、开发公司支付律师费1200元。
【裁判观点】
一审法院认为本案双方争议焦点：
一、开发公司关于案涉楼盘楼巴服务的宣传广告是否应当视为要约；
二、开发公司提供的楼巴服务是否符合承诺；
三、钟某要求开发公司将港澳商业步行街、游泳池、国际幼儿园、精品主题酒店、会所配套设施投入使用有无依据；
四、如存在违约，违约责任的承担方式。分析如下：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
关于楼巴服务的问题，开发公司在宣传海报、宣传页等资料中写明了提供免费楼巴通往三大口岸等，而且在微信公众号中写明了“特设六辆本田品牌穿梭巴士南北两条线路。每十分钟一趟，无缝对接横琴口岸、湾仔口岸、拱北口岸”，上述宣传资料中关于楼巴的数量、开行频率、往返地点、费用等内容明确具体，应认定为开发公司就商品房相关配套设施所作的说明和允诺。在案涉楼盘公共交通不便，业主多数不在小区所在的保税区工作的情况下，应当认为开发公司销售广告中关于免费楼巴的宣传对业主判断房产价格和作出购买决定具有重大影响。故本院认为开发公司关于免费楼巴的宣传构成要约，应作为合同内容，对开发公司具有约束力，开发公司投入的楼巴服务情况与其承诺的情况不一致，构成违约。
关于开放商铺租售并引入商铺进驻小区商业步行街的问题，虽然开发公司在宣传资料中承诺“港珠澳商业步行街、精品主题酒店、国际幼儿园让孩子从小赢在起跑线上，港澳商业步行街一站式生活享乐地、国际双语幼儿园”等，但这些宣传资料中并没有承诺具体的商铺租售和进驻时间，而且按照常理，商铺租售和进驻时间还要考虑小区及周边居住人口数量等市场因素，因此，本院认为开发公司对于商铺的相关宣传不构成要约。钟春莲对此的上诉意见依据不足，应不予采纳。
最后，关于违约责任的承担。根据《合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。本案中，钟春莲诉请要求的楼巴起始、结束时间和班次频率，服务年限不适于强制履行。根据《合同法》第一百一十三条关于损失赔偿的规定，因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，综合考虑目前开发公司已提供免费楼盘情况及对案涉房产价值、业主生活的重大影响，一审法院酌定开发公司按照房价的0.5%向钟春莲支付违约金12209.87元（2441973元×0.5%）。
另外，关于律师费承担问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十四条约定解决争议的途径，凡因买卖合同发生的或与买卖合同有关的一切争议，协商或者调解不成的，双方一致同意提请该商品房所在地人民法院及适用中华人民共和国法律进行诉讼，与诉讼相关的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、评估费、鉴定费、差旅费等）由败诉方承担。该条对于律师费的承担主体进行了明确的约定，因开发公司存在违约行为，对于业主主张开发公司支付律师费，本院予以支持。
一审法院判决：一、开发公司于判决发生法律效力之日起十日内向钟某支付赔偿款12209.87元；二、驳回钟某的其他诉讼请求。
二审法院判决：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2021）粤0402民初8995号民事判决第一项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2021）粤0402民初8995号民事判决第二项；
三、开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向钟某支付律师费1200元；
四、驳回钟某的其他诉讼请求。
【焦点评析】
本案关键点在于对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的理解。该规定构成要件主要为以下两方面，且必须两方面同时构成才视为承诺：
第一，出卖人作出的广告宣传说明和允诺具体确定
通常情况下，开发商销售商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，不构成要约，更不构成承诺。但是如果符合以下条件的宣传广告则可以构成要约：
1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺
以上案例中，开发商作出的巴士通行宣传是否属于对规划范围内房屋及相关设施在理解上可能还存在一定争议。一种理解认为巴士通行事项不属于规划范围内的相关设施，政府部门没有将巴士通行作为规划范围内。另一种理解认为属于规划范围内的相关设施。我们更倾向性赞同第一种观点。
本案中，一审法院引用了《广告法》第二条的规定，开发公司是上述宣传广告的广告主，其自行或者委托他人设计、制作、发布上述广告，按照《广告法》第四条的规定，开发公司作为广告主应当对广告内容的真实性负责。开发公司主张不知晓该微信公众号的存在及不排除代理公司私自发布上述广告内容为由排除责任的意见，不能成立。以及根据《合同法》第十四条、第十五条的规定，开发公司关于楼盘的宣传广告应当视为要约，双方签订购房合同后成为合同内容。因此在法律适用上，可以考虑从《广告法》、《合同法》角度适用法律。
2、作出的说明和允诺具体确定
本案中，开发公司对楼巴的发车时间、地点、次数作了明确规定，比如：特设六辆本田品牌穿梭巴士南北两条线路。每十分钟一趟，无缝对接横琴口岸，湾仔口岸，拱北口岸”的内容。从宣传广告内容分析，开发公司就楼巴的宣传可以认为已经达到了具体确定说明和允诺的程度。
第二，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响、通常情况下，需要从以下几方面判断是否对订立合同以及房屋价格确定有重大影响：
1、订立合同的重大影响
本案中，案涉楼盘业主多为港澳人士和在珠海市区横琴上班的本地居民，在决定购买案涉房产时，在案涉楼盘公共交通不足的情况下，开发公司销售广告中关于提供免费楼巴的宣传直接决定了案涉楼盘的交通便利程度、案涉楼盘的宜居程度，对于购房者作出购买决定具有重大影响。相反，如果没有便利的巴士，购房者很可能不会选择购房。此种情况下，购房者购房通常是考虑到有楼盘可以便利往返才选择购房，通常可以认定为对订立合同有着重大影响。
2、房屋价格产生重大影响
本案中，销售广告中免费楼巴的设置、通行站点、发车频率、车辆数量具体明确，可以给购房人带来无形利益，构成房屋的隐形价值。通常情况下，能够对购房者订立合同起到重大影响的因素，也会对房屋价格产生重大影响；就常理而言，本案中其他交通部够便利的情况下，开发企业开通便利的巴士通常会对房屋销售价格产生重大影响。
另外，对于开放商铺租售并引入商铺进驻小区商业步行街的问题，一审、二审法院认为不构成合同要约，不成为合同的组成内容具有合法性，依法驳回了原告的诉讼请求。
本案中，一审、二审法院关于该问题的认定我们认为符合立法精神，同时也符合实际情况，但是在法律适用上，可以再严谨一些，但对裁判结果不会造成影响。