【基本案情】
2021年5月8日，嘉峪关某公司承租甘肃某公司合法拥有的嘉峪关市长城宾馆。由嘉峪关某公司对房屋进行加固、装修、改造，过程中所产生的费用、税收、债务均由乙方自行承担。后嘉峪关公司向甘肃某公司支付履约保证金、固定资产购置费、租赁费。2021年5月至9月期间，嘉峪关某公司签订多项施工合同，对长城宾馆进行改造施工。现尚未施工完毕。后进行消防验收，因嘉峪关长城宾馆属于D级危房，不符合验收条件。嘉峪关某公司向甘肃某公司发函要求确认双方签订的承包经营租赁合同为无效合同，结束与甘肃某公司的合作关系并退还租金、保证金及装修费。双方未就租赁合同的解除达成一致，诉至法院。
甘肃某公司提出诉讼请求：
1．嘉峪关某公司支付第二期租赁费783000元及逾期利息损失；
2.嘉峪关某公司支付至本案判决生效之日的租赁费；
3．嘉峪关某公司支付甘肃某公司代缴的水、电费；
4．坤某公司支付本案诉讼费、律师费。
嘉峪关某公司向一审法院反诉请求：
1．确认甘肃某公司与嘉峪关某公司签订的承包经营租赁合同无效；
2．甘肃某公司退还保证金、租金、固定资产转让费，并承担资金占用费；
3．甘肃某公司赔偿嘉峪关某公司装修费用的70%；
4．甘肃某公司支付嘉峪关某公司看管费。
【裁判观点】
一审法院认为，在长城宾馆已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当立即采取措施的Dsu级危房的情形下，双方当事人仍签订《承包经营租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务宾馆，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。依据上述法律规定，确认《承包经营租赁合同》无效。《承包经营租赁合同》无效，甘肃某公司因《承包经营租赁合同》取得的保证金、房租、固定资产转让费，应予退还。甘肃某公司、嘉峪关某公司均明知长城宾馆属于Dsu级危房，仍签订《承包经营租赁合同》，将长城宾馆出租作为商业宾馆使用，双方对承包经营租赁合同无效均存在过错，双方均应承担因自身过错造成的损失。
判决：
一、确认甘肃某公司与嘉峪关某公司于2021年5月8日签订的《承包经营租赁合同》无效；
二、甘肃某公司于判决生效后30日内退还嘉峪关某公司租金、保证金、固定资产转让费；
三、嘉峪关某公司于判决生效后30日内向甘肃某公司返还嘉峪关市长城宾馆房屋及固定资产；
四、甘肃某公司于判决生效后30日内支付嘉峪关某公司看管费；
五、甘肃某公司于判决生效后30日内支付嘉峪关某公司资金占用费；
六、嘉峪关某公司于判决生效后30日内偿还甘肃某公司水电费。
七、驳回甘肃某公司的其他诉讼请求；
八、驳回嘉峪关某公司的其他反诉请求。
嘉峪关某公司对装修损失判决不服一审判决提起上诉，二审法院认为，甘肃某公司与嘉峪关某公司签订《承包经营租赁合同》约定将已经被鉴定机构鉴定为不符合安全、防震等工程建设强制性标准的Dsu级危房出租用于经营宾馆，违反了《商品房房屋租赁管理办法》。将危房出租用于经营宾馆，可能导致发生危及不特定公众人身及财产安全的后果，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应依法认定租赁合同无效。嘉峪关某公司作为建设工程企业，明知案涉房屋属于Dsu级危房仍然承租，其首先应按合同约定先行对房屋建筑主体和抗震构造进行加固，但是嘉峪关某公司在有关部门或鉴定机构尚未作出危房处理具体意见的情况下，盲目投入装修改造。嘉峪关某公司在尚未进行或完成主体结构改造加固，房屋尚未符合建筑安全合格标准，未取得相关部门验收许可的情况下，其自主投入的装修改造费用属于其为经营所需擅自进行装修产生的，由此产生的损失应由其自行承担。判决：驳回上诉，维持原判。
【焦点评析】
本案的争议焦点在于以不符合安全等级建筑物为标的物的房屋租赁合同是否有效。
《商品房房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防震等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律法规规定禁止出租的其他情形。
《中华人民共和国民法典》第八条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同纠纷司法解释》）第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
本案中，甘肃某公司与嘉峪关某公司签订《承包经营租赁合同》约定将已经被鉴定机构鉴定为不符合安全、防震等工程建设强制性标准的Dsu级危房出租用于经营宾馆，违反了《商品房房屋租赁管理办法》。违反行政规章一般不影响合同效力，但是违反行政规章签订租赁合同，约定将存在严重安全隐患，需要采取措施的Dsu级危房出租用于经营宾馆，可能导致发生危及不特定公众人身及财产安全的后果，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应依法认定租赁合同无效。基于租赁合同产生的保证金、房租、固定资产转让费等，应予退还。因承租危房装修改造产生的损失，根据双方的过错各自承担相应的损失。